Bagi pembelian rumah dalam pasaran ‘undercon’, risiko rumah terbengkalai merupakan risiko yang tidak asing lagi bagi pasaran rumah ini.

Rumah terbengkalai merupakan igauan paling ngeri bagi pembeli rumah. Impian untuk memiliki rumah sendiri  semakin pudar apabila saban hari rumah yang dijanjikan semakin terbengkalai tanpa sebarang kemajuan dari segi pembinaan. Duit dah kena bayar, hasilnye langsung tak ada!

tak nak la macam ni kan? Sumber gambar utusan online

Coretan sis kali ini agak panjang untuk menerangkan tentang apa yang anda perlu tahu sebagai pembeli rumah tentang aspek dalam rumah yang terbengkalai dan bagaimana langkah untuk memilih pemaju yang terbaik untuk anda.

Apa itu rumah terbengkalai?

Rumah terbengkalai boleh didefinisikan sebagai:

Ada Pertanyaan?

Nyatakan tajuk serta soalan, dan Team KakiProperty akan cuba jawab pertanyaan anda.

  • Tidak siap dalam atau luar tempoh perjanjian jual beli (S&P) dan tiada sebarang aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama 6 bulan secara berterusan; atau
  • Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1966; atau
  • Syarikat diletakkan dibawah Pegawai Penerima & Pengurus (Receiver & Manager); atau
  • Pemaju mengakui tidak berupaya secara bertulis kepada Pengawal Perumahan; dan
  • Disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan selaras dengan Seksyen 11 (1) (a) Akta 118.

Apakah punca utama rumah terbengkalai?

Menurut Kementerian Perumahan dan Kerajaan tempatan, terdapat beberapa faktor yang merupakan punca utama rumah terbengkalai. Berikut adalah senarai punca-punca utama rumah anda boleh terbengkalai:

  •  Pemaju gagal menguruskan perbelanjaan syarikat/projek dengan baik;
  • Projek yang telah dilancarkan tidak menerima sambutan yang baik daripada pembeli menyebabkan kadar keuntungan minimum untuk meneruskan projek pembinaan tidak  dapat dicapai
  • pemaju tidak membuat kajian Return of Investment (ROI) yang tepat
  • Perubahan harga bahan binaan di pasaran yang meningkat menyebabkan pemaju tidak dapat meneruskan projek pada kos semasa

Apakah impak projek rumah terbengkalai?

Projek rumah yang terbengkalai banyak mendatangkan kesan yang negatif tidak kira kepada orang awam, sesuatu profesion malah boleh memberi kesan yang buruk kepada negara kita sendiri.

Implikasi  ini bermula dari kesan buruk terhadap pembeli itu sendiri kerana pembeli masih dikehendaki membayar balik pinjaman termasuk faedah kepada pembiayaan walaupun  tiada jaminan rumah akan disiap dan diserahkan.

Seterusnya, pihak berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan menghadapi implikasi perundangan yang berbeza.

Ini membuka ruang kepada isu manipulasi oleh pihak tertentu dan selanjutnya menjadikan usaha pemulihan bertambah sukar.

Pemaju asal atau pemaju yang dilantik kelak akan menghadapi kesukaran mendapatkan suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau menjual baki unit yang tidak terjual bagi tujuan memulihkan aliran tunai.

Perkara ini akan menyebabkan reputasi industri perumahan dan hartanah Malaysia akan terjejas disamping menimbulkan persepsi negatif kepada bakal pembeli rumah dan para pelabur tempatan serta luar negara.

 Ada tak pihak yang boleh membantu masalah rumah terbengkalai ini?

Menyedari akan kepentingan isu rumah terbengkalai ini diselesaikan dengan sebaik yang mungkin, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah menubuhkan satu jawatankuasa dalam kementerian mereka bagi menangani isu ini.

Baca berita ini tentang usaha kerajaan mencar penyelesaian terbaik bagi isu ini.

Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai mempunyai objektif yang tersendiri bagi menangani isu ini dengan merancang, menggubal dan melaksana dasar-dasar berkaitan projek perumahan terbengkalai sebagai asas-asas bagi memandu, mengurus dan menyelaraskan perancangan dan pembangunan industri perumahan yang mapan (established) dan mampan (sustainable). Bahagian ini berfungsi bagi menjalankan tugas seperti berikut:

  1. Menjalankan kajian awalan bagi kebolehlaksanaan pemulihan projek perumahan terbengkalai
  2. Menjadi fasilitator/mediator dalam usaha-usaha memulih atau menyelesaikan masalah projek perumahan swasta terbengkalai;
  3. Mengenalpasti dan melantik pemaju-pemaju penyelamat bagi memulihkan projek perumahan swasta terbengkalai;
  4. Mengawal selia dan memantau proses pemulihan projek-projek perumahan swasta terbengkalai oleh pemaju asal atau penyelamat;
  5. Menguruskan perbelanjaan bagi pemulihan projek perumahan swasta terbengkalai dengan menggunakan Dana Kerajaan;
  6. Menyediakan laporan bulanan dan tahunan mengenai pemulihan projek perumahan swasta terbengkalai;
  7. Urusetia Mesyuarat Jawatankuasa Induk dan Jawatankuasa Kerja Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai; dan
  8. Membantu para pembeli rumah dalam menyelesaikan masalah berkaitan projek perumahan swasta terbengkalai.

Selain itu, Jabatan Perumahan Negara juga mempunyai peranan bagi:

  1. Memudahcarakan penyelarasan usaha pemulihan dan rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju bertujuan mencari kaedah yang terbaik untuk penyelesaian.
  2. Bagi Syarikat Pemaju Yang Masih Wujud
  • Mengkaji dan menentukan daya maju projek
  • Menyediakan pelan pemulihan
  • Memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)

iii. Bagi Syarikat Pemaju Yang Digulung

  • Likuidator/Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI) yang dilantik oleh mahkamah akan menjalankan kajian daya maju projek. Ini termasuklah:
    • mengadakan mesyuarat dengan pemiutang;
    • menganalisa status kewangan syarikat;
    • mengemaskini maklumat projek;
    • membuat rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembiaya dan pembeli;
    • membuat taksiran dan penilaian harta; dan
  • Menyelaras dengan pemulih projek apabila kajian pemulihan telah dilakukan.
    KPKT akan memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)

Bagi Projek Yang Tiada Pemaju Penyelamat

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia (KPKT) akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan agensi lain yang berkaitan menyediakan laporan kajian kebolehlaksanaan (feasibility study).

  1. Mengeluarkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai
  • Membantu pembeli rumah di dalam permohonan pertimbangan dengan pihak berkenaan bagi meringankan beban kewangan mereka :
    • Pertimbangan daripada institusi pembiayaan bagi permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;
    • Pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali kedua; dan
    • Pertimbangan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan kerajaan sama ada:
      • Membatalkan pinjaman dan diberi peluang memohon pinjaman baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); atau
      • Menangguhkan kenaan faedah pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana yang terdahulu)

Terdapat beberapa tindakan yang dilakukan oleh Jabatan Perumahan Negara bagi isu ini untuk ditangani seperti:

  • Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan.
  • Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-Peraturan berkaitan di mana pemaju berlesen yang terbukti melanggar Akta dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan disenarai hitam pemaju perumahan dan pengarah syarikat berkenaan disamping menahan permit iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).
  • Pengawasan projek yang lebih rapi secara berterusan. Setiap pemaju dikehendaki mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap enam (6) bulan sekali. Walau bagaimanapun, laporan lebih kerap boleh diminta oleh KPKT untuk tujuan pemantauan yang berkesan. Lawatan ke tapak kerja diadakan dari masa ke semasa.
  • Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit syarikat dipertingkatkan. Pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan beraudit akan didakwa ke Mahkamah. Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju tidak kukuh untuk meneruskan projek, pemaju akan dipanggil berbincang untuk mengambil langkah sesuai yang perlu
  • Penguatkuasaan Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemaju yang di dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan didakwa oleh mahkamah.

   Apakah syarat permohonan yang perlu dipatuhi oleh pihak pengguna?

  1. Syarat Permohonan
  • Surat pengesahan projek perumahan terbengkalai hanya dikeluarkan bagi projek-projek perumahan yang telah diisytiharkan terbengkalai sahaja
  • Pembeli terlibat boleh menghubungi Bahagian ini dan kemukakan perkara berikut:
    • Nama dan alamat lengkap institusi pembiayaan (contoh: bank, KWSP,Lembaga Pinjaman Perumahan Sektor Awam, TNB, Etiqa Insurance Berhad dan sebagainya) ;
    • Salinan Perjanjian Jual Beli (S&P) ; dan
    • Salinan Kad Pengenalan pembeli.
  • Bagi urusan di atas, pembeli boleh menghubungi Bahagian ini menerusi alamat seperti di bawah:

Pengarah
Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai
Jabatan Perumahan Negara
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Aras 33, No.51, Persiaran Perdana
Presint 4
Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan
62100 Putrajaya

Tel : 03-8891 4243

  • Sekiranya kehilangan Perjanjian Jual Beli (S&P), pembeli boleh mengambil tindakan berikut :
    • Mendapatkan sesalinan S&P daripada pihak Institusi Pembiayaan; atau
    • Mendapatkan sesalinan  S&P daripada pihak peguam S&P ; atau
    • Mendapatkan sesalinan  S&P daripada pihak pemaju ; atau
    • Membuat surat akuan sumpah bahawa pihak pembeli telah kehilangan S&P tersebut
  • Bagi tujuan ini, pembeli perlu mengemukakan salinan kad pengenalan dan salinan Perjanjian Jual dan Beli (S & P) ke Jabatan Perumahan Negara.
  • Melalui surat pengesahan ini, pembeli boleh mendapatkan kemudahan-kemudahan seperti berikut :-
    • Memohon pertimbangan daripada institusi perbankan bagi sebarang permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;
    • Memohon pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali kedua;
    • Pilihan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan Kerajaan untuk membatalkan pinjaman dan peluang untuk memohon pinjaman baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); dan
    • Bagi pinjaman perumahan Kerajaan untuk menangguhkan faedah pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana-mana yang terdahulu).

Apakah langkah yang boleh dilakukan saya untuk mengelakkan memilih pemaju yang salah?

Pemilihan pemaju perumahan merupakan perkara yang sangat penting bagi pembeli rumah terutamanya bagi pembeli rumah yang membeli rumah ‘undercon’ atau rumah yang masih dalam perbinaan.

Sis nak kongsi sedikit langkah untuk memilih pemaju perumahan yang sesuai dan terbaik untuk anda!

1. Semak latar belakang pemaju perumahan

Semak dahulu latar belakang pemaju perumahan. Semakan boleh dilakukan di laman web KPKT bagi mengetahui senarai pemaju perumahan yang bermasalah dan di senarai hitam.

Perkara ini amat penting supaya anda tidak membuat kesilapan yang besar dengan menggunakan pemaju yang bermasalah untuk pembinaan rumah anda.

Layari laman web pemaju yang dipilih untuk mengetahui portfolio syarikat mereka, rakan kongsi dan juga projek perumahan yang terdahulu.

Anda juga boleh membuat kajian secara ‘offline’ tentang pemaju perumahan  berdasarkan projek perumahan mereka yang terdahulu dari segi ketahanan binaan rumah yang dibina dengan bertanyakan pemilik-pemilik rumah kediaman di bawah projek perumahan yang terdahulu.

Kajian secara ‘offline’ juga boleh dibuat dengan bertanyakan pendapat agen hartanah, ‘banker’ yang menguruskan pinjaman perumahan kerana kebiasaannya mereka sudah mempunyai senarai pemaju perumahan yang berkerjasama dengan pihak bank dan prestasi pihak pemaju ini.

Bandingkan tawaran yang paling menarik!

Bagi meningkatkan jualan mereka, sudah menjadi strategi pemasaran bagi pihak pemaju untuk menawarkan pelbagai diskaun dan rebat untuk menarik hati pelanggan bagi memilih pakej mereka.

Anda boleh bandingkan tawaran yang diberi yang paling menarik, tetapi perlu diingatkan bahawa sentiasa meneliti syarat-syarat di sebalik tawaran yang diberi, untuk mengelakkan anda dikenakan caj dan kos yang tersembunyi.

Antara pakej menarik yang biasanya ditawarkan oleh pihak pemaju ialah:

  • Diskaun bumiputera
  • Percuma bayaran guaman SPA, MOT dan penjanjian pinjaman
  • Percuma diskaun penyelenggaraan untuk tempoh setahun (apartment / ‘gated guarded’)
  • ‘Guaranteed return’ Nak tahu apa maksud ‘Guaranteed Return’? Baca ni!
  • Deposit rendah
  • ‘Early bird’ diskaun (promosi bagi pembeli awal)
  • Pakej partly furnish / fully furnish

Pastikan pakej yang dijanjikan oleh pihak pemaju ini DINYATAKAN dalam perjanjian bertulis yang sah antara anda dengan pihak pemaju supaya pakej yang ditawarkan ini bukan sahaja sebagai taktik pemasaran untuk menarik minat pelanggan untuk membeli pakej perumahan yang ditawarkan oleh syarikat mereka.

3. BACA DAN FAHAM perjanjian yang ditandangani

Perkara asas bagi mana-mana perjanjian pembelian adalah anda baca dan fahami isi kandungan perjanjian yang ditandatangani untuk mengelakkan salah faham antara kedua pihak dan juga untuk perlindungan hak anda sebgai pembeli rumah di masa hadapan.

Anda boleh minta pihak pemaju atau pihak peguam menerangkan kepada anda isi kandungan perjanjian yang dibuat dan jika terdapat sebarang keraguan tentang perjanjian yang dibuat dan hak anda sebagai pembeli.

Sudah menjadi tangggungjawab mereka untuk memastikan anda jelas dengan perjanjiian yang ditandangani dengan syarikat mereka.

4. Simpan dokumen penting

Sis nak ingatkan bahawa ada pembayaran ‘progressive payment’ yang perlu dibayar walaupun ketika rumah masih dalam pembinaan jika anda membeli rumah ‘undercon’ dengan pemaju.

Nak tahu apa itu ‘progressive payment’? Baca sini! Pembayaran perlu dilakukan secara berperingkat terhadap pihak pemaju dan setiap bukti pembayaran yang dilakukan WAJIB disimpan dan direkodkan oleh anda.

Selain dari pembayaran secara berperingkat ini juga, anda juga perlu menyimpan setiap dokumen yang berkaitan dengan pembelian rumah anda dengan sistematik dan teratur.

Dokumen ini merupakan bukti pembelian rumah yang kukuh dan boleh membantu dan melindungi hak anda sebagai pembeli.

5. Buat tinjauan di kawasan pembinaan secara berkala

Walaupun nampak remeh, lawatan ke tapak pembinaan secara berkala sebenarnye merupakan langkah kecil yang boleh membawa impak yang besar dalam pembelian rumah anda.

Dengan melakukan tinjauan secara berkala di kawasan pembinaan anda, anda akan dapat melihat dengan sendiri perkembangan pembinaan rumah anda.

Jika sesuatu projek pembinaan itu tertangguh dan tidak mempunyai kemajuan dari segi pembinaan, masalah ini boleh diadukan pada peringkat awal lagi dan akan mengurangkan risiko kerugian yang lebih besar kepada pihak pembeli rumah itu sendiri.

Sekiranya pembeli rumah mempunyai keraguan dan masalah yang ingin diajukan kepada pihak kontraktor dan pemaju mengenai projek pembinaan mereka, masalah dan rundingan boleh dibuat pada peringkat awal sebelum terlambat.

Dari segi peribadi pula, anda sebagai pihak pembeli rumah akan lebih berpuas hati dan yakin dengan pembinaan rumah yang mempunyai perkembangan dari segi binaan, terutamanya bayaran ‘progressive payment’ yang akan dibayar berdasarkan peratus pembinaan itu sudah berjalan.

Kesimpulan

Tujuan artikel ini ditulis bukanlah untuk menakutkan anda dalam pembelian rumah dalam pasaran ‘undercon’, tetapi untuk memberi pendedahan dan hanya sekadar perkongsian ilmu.

Isu rumah terbengkalai tidak akan pernah sunyi dalam pasaran hartanah ‘undercon’, apa yang bagusnya dan menjadi kelebihan anda adalah dengan korang baca artikel ini, korang sudah mengetahui risiko dan langkah yang perlu dihadapi bagi pembelian rumah ‘undercon’ ini.

Ilmu dalam hartanah adalah formula kejayaan paling kuat untuk mengelakkan kerugian yang besar dalam bidang hartanah. Sis doakan korang semua yang baik-baik sahaja! Semoga berjaya!

Pening nak beli rumah ikut bajet yang sesuai, apa susah klik je sini :

Beli Rumah

nanti kami tengokkan.