Jangan beli tau hartanah lelong!  Melainkan anda dah khatam artikel ni.

Sebenarnyakan bukan tak boleh beli.  Boleh saja. Ada ja bajet semua boleh beli.  Tetapi sebelum tu kenalah tahu sedikit sebanyak mengenai proses hartanah lelong ni.

Membeli hartanah lelong ni merupakan salah  satu pilihan untuk memiliki rumah.   Selain boleh beli terus daripada pemaju, atau beli  menerusi sub-sale boleh juga pertimbangkan untuk beli hartanah lelong.

Dalam satu laporan The Star, secara purata pada tahun 2017 sahaja sebanyak 2,500 hartanah dilelong setiap bulan.   Dan jumlah ini sebenarnya meningkat daripada tahun sebelumnya.

Antara faktor yang mendorong ialah tak lain tak bukan kerana masalah tidak mampu untuk membayar ansuran pinjaman rumah.   Jadi pasaran untuk hartanah lelong ini masih ada dan tidak tepu.

Banyak dah sifu-sifu hartanah bercerita atau berkongsi mengenai hartanah lelong ni.   Google je semua ada.   Cuma untuk entrie kali ni, nak fokuskan beberapa isu utama iaitu :-

  1. mengenal kenal pasti hartanah lelong (maksudnya bukan rumah ja, kedai pun sama),
  2. kena tahu risiko beli hartanah jenis ini dan cara mengawal risiko.

Apa itu lelong?

Dalam bahasa yang mudah lelong merupakan satu proses menjual hartanah-hartanah yang kebiasaannya dirampas oleh bank kerana pemiliknya gagal menjelaskan bayaran ansuran bulanan.

Tetapi bukanlah maksudnya sebulan bayar tak bayar bank akan terus lelong rumah tu.   Bank tidaklah sekejam itu.   Mana-mana pemegang gadaian atau bank perlu mengikuti prosedur undang-undang untuk menjual hartanah ini.

KakiProperty pernah menyiarkan satu artikel berkenaan dengan isu lelong.

Baca artikel : Apa yang perlu anda buat kalau rumah kena lelong.

Dalam entri tersebut ia menjurus  kepada macam mana pemilik nak jalankan operasi menyelamatkan hartanah daripada dilelong.

Sekiranya gagal untuk selamatkan hartanah itu melalui tip-tips dalam artikel KakiProperty itu, pemegang gadaian atau bank akan mendapatkan Perintah Jualan untuk menjual hartanah tersebut.

Selepas ‘reserve price’  ditentukan dan iklan untuk lelongan awam dinaikkan, mana-mana individu nak membida bolehlah membuat persediaan.

Selalunya pembida kenalah sediakan jumlah 10% daripada ‘reserve price‘ untuk melayakkan dia membida hartanah tersebut.  Ini kira deposit la kan.

Risiko

1. Harga

Berbeza dengan pembelian hartanah terus daripada Pemaju mahupun sub-sale, harga rumah yang dilelong ini tidak tetap.

Ada nasib harganya hanyalah serendah ‘reserve price’ ada juga nasib harga rumah tersebut melambung tinggi.  Jadi periksa poket dan dompet dahulu samada cukup tak bajet.

Kalau bajet tak cukup tolong jangan bida. Kalau rasa bajet ngam-ngam tolong jangan bida.  Kalau rasa harga itu dalam bajet silalah bida.

Kalau dengar mana-mana cik bawang cakap,  ‘Alah bida je, mampu ke tak mampu ke lain cerita’.   Jangan ikut.   Sebab anda perlu bayar baki harga bidaan dalam masa yang ditetapkan.   Contohnya 120 hari.    Kalau tak bayar masa itu, deposit (selalunya 10% daripada ‘reserve price) akan dirampas.

2. Keadaan Rumah nak dibida

Risiko kedua ialah keadaan rumah yang nak dibida.   Once tukul dah jatuh, rumah yang dibida itu milik anda.   Jadi pergilah siasat sikit rumah itu.   Kebiasaannya rumah lelong mempunyai risiko seperti berikut:

  1. Masih berpenghuni;
  2. keadaan fizikal rumah tu memang tak enak mata yang memandang; atau
  3. kejiranan rumah tersebut tak sesuai dengan anda

Sekiranya hartanah yang nak dilelong itu atas nama pemaju yang telah digulung, masalah untuk penukaran hak milik nanti mungkin akan menjadi rumit sedikit.

Bank tidak mempunyai tanggungjawab untuk memastikan rumah tersebut tidak berpenghuni.  Jadi ini merupakan risiko yang perlu ditanggung.

Selain itu, rumah terbabit mungkin dikaveat oleh pihak ketiga.  Nak tahu lanjut mengenai kaveat?  Boleh je, klik sini.

3. Kos

Dalam transaksi lelong ini, memang betul harga rumah boleh jadi lebih murah daripada harga pasaran.   Tak dinafikan.  Cuma kena pertimbangkan kos sampingan yang lain.

Antara kos yang mungkin akan terlibat ialah:

  1. Kos yuran guaman;
  2. Duti Setem;
  3. Kos baiki rumah (jika rumah tu keadaannya teruk);
  4. Kos untuk halau penghuni sekiranya dia degil nak keluar;
  5. kos untuk membatalkan kaveat di pejabat tanah sekiranya rumah tersebut mempunyai kaveat.

Mengawal risiko

1. Buat pemeriksaan awal

Untuk memiliki hartanah lelong, kerja awalan sebelum membida itu memang penting.   Kena rajin banyak sebab yang pertama anda kenalah pergi dan lihat rumah itu secara fizikal.   Barulah boleh buat andaian samada berbaloi ataupun tidak.

Jangan lupa buat  carian tanah atau ‘land search’ untuk lihat kedudukan sebenar tanah.  Kenalah lihat samada tanah yang nak dibeli itu ada kaveat atau tidak.

Kalau tidak ada apa-apa kaveat bolehlah teruskan dengan hati yang senang.  Kalau ada kaveat boleh lihat kaveat jenis apa.

Pemeriksaan awal ini termasuklah dengan menyemak  berapa tunggakan bil utiliti yang ada, tunggakan cukai atau tunggakan bayaran penyelenggaraan.

Terdapat situasi pihak bank yang akan membayarkan tunggakan tersebut daripada hasil duit bidaan yang anda akan bayar.  Tetapi tak rugi untuk periksa dan stand by bajet.

2. Semakan bank

Perkara ini anda boleh lakukan sekiranya berhajat untuk mendapatkan pembiayaan bank.   Semak dahulu berapa banyak bank boleh biaya dan adakah ia memadai atau tidak dengan bajet anda.   Kalau nak membayar dengan tunai, itu lagi bagus.

Sebelum buat semakan bank sama ada anda layak atau tidak dibiayai, status atau jenis pegangan hakmilik juga penting.   Kalau hartanah itu hakmilik kekal, tiadalah masalah pembiayaan  dan bank mungkin akan berbesar hati untuk memberikannya.

Tetapi sekiranya hartanah terbabit merupakan hakmilik pajakan , bank akan melihat berapa baki pajakan yang tinggal.   Ini kerana sekiranya baki pajakan adalah kurang 50 tahun, bank mungkin sukar untuk meluluskannya.   Sekalipun diluluskan, tempoh pembiayaan mungkin singkat.

Jadi penting ye buat Land Search sebab semua maklumat ini boleh diekstrak daripada carian terbabit.

3. Awasi masa

Masa sememangnya  penting dalam mana-mana transaksi.   Serupalah dengan beli hartanah lelong.  Dalam transaksi hartanah lelong,  pihak-pihak akan menandatangani Pengisytiharan Jualan atau ‘proclamation of sale’  selepas bidaan berjaya.   Segala tempoh masa yang dinyatakan mestilah anda patuhi.  Kalau tidak habislah hanguslah deposit 10% anda.

4. Baca Pengisytiharan Jualan

Dari segi undang-undang kedudukan Pengisytiharan Jualan ini adalah sama seperti  SPA atau Perjanjian Jual Beli dalam transaksi normal.   Kebiasaannya didalam Pengisytiharan Jualan ini akan dinyatakan tanggungjawab   Pembida yang berjaya serta tanggungjawab pihak bank.   Justeru penting untuk pembida patuhi semua keperluan kalau tidak urusan pindah milik akan jadi lebih rumit dan risiko untuk hilang deposit juga adalah tinggi.

Kesimpulan

Perkara penting dalam mana-mana transaksi hartanah ialah ilmu berkenaan dengannya.   Kalau nak beli hartanah direct dengan pemaju pun mesti perlu ada pengetahuan  inikan pula dengan hartanah lelong.    Walaupun ada yang berpendapat hartanah lelong ini lebih rendah harganya berbanding dengan hartanah lain, tetapi pembida mesti berhati-hati.

Banyak faktor yang perlu dipertimbangkan.   Banyak juga ‘kerja rumah’ yang pembida perlu lakukan.   Jadi pertimbangkanlah semua aspek termasuk keempukan poket anda sebelum membuat apa-apa keputusan terutama untuk membeli rumah lelong.

Sumber: gilahartanah  Comparehero