Baru- baru ni heboh di facebook bila Persatuan Pengguna Islam Malaysia upload naik satu poster yang menyatakan Tuan Rumah tak boleh menghalau penyewa keluar, memasang mangga atau lain-lain walaupun penyewa tak bayar sewa berbulan-bulan. Boleh tengok kenyataan mereka di page mereka: PPIM Malaysia

Tapi kerap kali kita dengar yang banyak Tuan Rumah yang menjadi mangsa kepada penyewa tak bayar sewa ni. Banyak kes yang dah 6 bulan tak bayar, tapi tak nak bayar. Ada pula yang berbulan tak bayar kemudian melarikan diri dengan meninggal kan rumah macam tongkang pecah. Yang lagi dahsyat, sampai licin barang diangkut nya. Memang penyewa dari neraka!!

Jahanam rumah

Dah jadi macam tu, maka macam-macam lah tindakan kita. Ada cara yang dibuat tu jadi. Ada yang tak. Ada yang akan halau penyewa keluar. Yang degil pula kadang-kadang sampai tahap tukar padlock atau mangga. Tapi isunya sekarang adakah ia dibolehkan undang-undang?

Ada Pertanyaan?

Nyatakan tajuk serta soalan, dan Team KakiProperty akan cuba jawab pertanyaan anda.

Tahu-tahu, beberapa hari lepas PPIM keluarkan poster yang menyatakan mengikut Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950, adalah salah untuk Tuan Rumah melakukan tindakan tersebut.

Tapi Betul ke??

Untuk hal masalah penyewa tak bayar sewa, kami mengambil dari tulisan dua orang peguam yang arif dalam bidang hartanah iaitu Tuan Salkukhairi dan Tuan Khairul Anuar Mohamadiah.

Menurut Tuan Salkukhairi yang merupakan seorang peguam yang arif berkaitan hartanah, beliau menyatakan bahawasanya tindakan tersebut bukanlah tindakan yang betul di sisi undang-undang.

Bahkan menurut beliau:

Laporan polis misalnya, bukanlah cara yang tepat untuk menyelesaikan masalah tunggakan sewa. Ini kerana urusan sewaan adalah transaksi kontrak antara pemilik dan penyewa. Jadi, tindakan yang boleh diambil hanyalah melalui tindakan sivil. Melainkan wujudnya elemen jenayah yang dilakukan oleh penyewa tersebut terhadap pemilik rumah seperti, ugutan jenayah, cubaan mencederakan pemilik dan sebagainya.

Walaupun begitu, Tuan Khairul Anuar Mohamadiah pula memberikan pandangan sedikit berbeza. Beliau memulakan bicara beliau dengan situasi:

A bagi sewa rumah dia kat B,
B x mau bayar sewa,
A minta B kosongkan rumah,
B seorang yang “bijak undang-undang” tak mau keluar,
A gi kunci rumah sewa tersebut ..

Lepas dapat nasihat dari PPQRS, yang menunjukkan Akta Relief Spesifik 1950, Seksyen 7.

B pun gi saman A sebab ceroboh rumah dia..

A pening ..

Dah lah dia rugi banyak sebab B tak bayar sewa,
Rugi juga rumah tu tak boleh sewakan dekat orang lain..
Tambah rugi sebab skang kena saman kat mahkamah plak ceroboh rumah sendiri…

Jeng !!

Ah sudah.. Kalau di ikutkan yang buat hal nya adalah penyewa. Tapi tak pasal-pasal Tuan Rumah kena saman sebab tuduhan ceroboh. Padahal tu adalah rumah sendiri!

Menurut Tuan Khairul lagi, beliau berpendapat sebegini :

kalau Tanya saya senang jer..
(maaf lah kalau berbeza ngan pandangan peguam lain)..

Specific relief ni jatuh bawah specific performance yang merupakan salah satu remedy bawah equity.

Dan antara maxim utama equity adalah :-

“Who comes to equity must come with clean hands”.

Lebih kurang terjemahannya..

“Kalau rasa nak minta undang-undang equity melindungi korang.. ko dulu kena pastikan ko sendiri tak buat apa-apa kesalahan…”

Maksudnya, penyewa tu sendiri dulu sebelum dia nak gunakan akta ni, dia perlu lah diri sendiri tak bersalah! Kalau lah dia sendiri pun gunakan undang-undang untuk lindungi diri dia dan kesalahan dia, maka zalim lah undang-undang ni sebenarnya.

Menurut Tuan Khairul lagi dengan ulasan yang lebih spesifik :

Jadi saya merasakan :-

1. S7 Akta tersebut diperuntukkan kepada kes-kes dimana Tuan Tanah dengan sengaja menamatkan kontrak sewaan terhadap Penyewa yang menyebabkan hak-hak penyewa telah dinafikan…

Bukan dalam kes saja-saja tak mau bayar sewa.

2. Contoh kes B seperti di atas.. nak guna Seksyen tersebut sebagai pelindung.. hehe.. Good luck bro!! ?

3. Dan untuk kes berkaitan specific relief, burden of proof adalah terletak di bahu penyewa untuk membuktikan bahawa beliau berhak untuk mahkamah menghalang Tuan tanah mendapatkan hak Tuan tanah..

4. Ko rasa mahkamah nak bio je penyewa macam ni dok kat rumah tu selama-lamanya… habis, hak-hak Tuan tanah tu plak siapa nak bela? Hutang bank siapa nak bayar?

5. Dan bila Penyewa degil ni nak tuntut untuk “trespass” (Pencerobohan), dia kena bentangkan jumlah kerugian yang telah dialami disebabkan tuan rumah ceroboh rumah dia…

jadi dalam kes cam ni, apa kerugian yang dia alami??

Dia rugi sebab kena cari rumah sewa lain?
Dia rugi sebab pintu rumah kena pecah? (erk tu pintu rumah dia ke? Haha)

6. Dan benda paling basic sebelum penyewa degil yang bijak pandai ni nak bawa kes ni ke mahkamah …

Klu dia ada duit nak bayar PPQRS 10%..
Klu dia ada duit ribu riban lantik lawyer mahal-mahal..

bayar je lah tunggakan sewa tu…
ataupun duit tu buat deposit rumah baru..
Dan keluarlah dengan terhormat, seperti mana hormatnya anda masuk rumah orang tu …

Seperti anda, mereka juga ada anak bini dan ibu bapa untuk di jaga & di beri makan..

Maksudnya, seksyen 7(2) itu hanya boleh digunakan untuk kes di mana Tuan Rumah menzalimi Penyewa dengan menghalau Penyewa keluar tanpa apa-apa kesalahan.

Penjelasan isu ni menurut Tuan Khairul

Nasihat Tuan Khairul lagi kepada Penyewa yang culas membayar sewa tetapi kononnya terbela dengan Persatuan-Persatuan ini adalah :

Tuan tanah sebenarnya dah cukup sengsara dengan apa yang anda buat… tak yah lah tambah sengsara dia nak bawa benda ni lebih jauh..

Sebab last-last menyusahkan anda juga huhu

Menurut Lunas Undang-Undang

Menurut Tuan Salkukhairi pula, kita perlu mengikut undang-undang dan prosedur yang betul. Ye lah kan. Tak nak lah susah di kemudian hari. Dia menyatakan step-by-step apa perlu dilakukan kalau terjadi nya masalah sebegini :

1. Lantik peguam sivil

2. Peguam akan hantar notis tuntutan tugngakan sewaan terhadap penyewa dan penyewa akan diberi masa 7 hari untuk menjelaskan bayaran sewaan yang tertunggak.

3. Jika penyewa masih enggan membayar tunggakan sewa, peguam akan menghantar notis penamatan sewaan dan notis pengosongan premis kepada penyewa.

4. Jika penyewa enggan mengosongkan premis sewaan, peguam akan memfailkan saman terhadap penyewa.

5. Setelah mendapat penghakiman daripada Mahkamah, peguam akan failkan permohonan Writ of Distress.

6. Setelah perintah Writ of Distress diperolehi dari Mahkamah, pemilik dan peguam akan pergi dengan bailiff (wakil mahkamah) diiringi dengan polis ke premis sewaan tersebut untuk mengarahkan penyewa mengosongkan premis tersebut dan barang-barang milik penyewa akan disita dan dilelong oleh Mahkamah untuk menampung segala tunggakan sewa dan kos-kos yang berkaitan.

Tapi Buat Semua Ni Kan Nak Kos?

Memang betul. Tapi itulah kalau nak ikut prosedur yang betul dan selamat. Cumanya menurut Tuan Salkukhairi, kos guaman bergantung pada case to case basis. Tiada jumlah yang seragam. Terdapat 2 kos yang perlu ditanggung iaitu yuran guaman dan kos mahkamah.

Untuk kos mahkamah, menurut beliau, jika mahkamah memutuskan perintah kepada penyewa , maka penyewa lah kena bayar kos mahkamah. Untuk yuran guaman pula, Tuan Rumah perlu bayar.

Tuan Salkukhairi menambah lagi, yuran guaman tidaklah tinggi jika ianya dilakukan pada awal-awal lagi bukan hingga masalah sudah menjadi besar.

Jadi Nak Buat Macam Mana?

Kami berpendapat, perkara paling penting sekali sebelum Tuan Rumah memberi sewa rumahnya adalah menyaring penyewa dengan betul. Tuan Rumah mungkin busy, jadi gunakan lah khidmat ejen yang bertauliah daa berpengalaman. Jika perlukan boleh ke sini.

Saringan ketat ini perlu supaya kita dapat penyewa yang baik bukan penyewa dari neraka. Supaya tak lah jadi kes penyewa tak bayar sewa. Antara tanda-tanda awal penyewa itu berbahaya adalah dia nak masuk segera hari tu juga. Walau apa pun alasannya, janganlah beri. Boleh klik sini untuk tahu 5 redflag lain penyewa dari neraka.

Keduanya adalah dalam perjanjian sewaan. Dalam perjanjian sewaan sebaiknya minta tolong peguam dan cuba berbincang untuk kos yang rendah, bagi meletakkan klausa khas yang melindungi hak Tuan Rumah sekiranya ini berlaku.

Dan sekiranya berlaku, jika anda mahu menggunakan saranan dari mana-mana Peguam di atas, saya mengingatkan jangan lah hingga jadi kes jenayah dan mengakibatkan kecederaan.

Semoga, artikel ini bermanfaat dan jika ya, tolong lah kongsikan pada kawan-kawan ya!!

Haaa bagi korang yang masih tercari-cari rumah sewa tu bolehlah ke sini: Sewa/Beli Rumah , nanti kami tengokkan. Kalau ada rumah nak sewakan pun boleh je.