Di Amerika atau Eropah, 90 peratus jualan rumah adalah rumah-rumah lama, dan hanya 10 peratus jualan adalah rumah baharu (untuk tahun 2017). Tetapi, adakah anda tahu di Jepun, keadaannya adalah sebaliknya? Kenapa orang Jepun tak suka rumah lama?

Amalan membeli rumah lama/second hand adalah tidak popular di Jepun. Malah nilai rumah menyusut dengan sangat drastik: hilang separuh nilai dalam 10 tahun pertama, dan merudum menjadi 0 nilai setelah mencecah 22- 25 tahun. Wujud satu tanggapan popular, bahawa jangka hayat rumah di Jepun hanyalah setakat 30 tahun sahaja.

Jadi, apa terjadi pada rumah-rumah lama ini? Kebanyakan rumah lama di Jepun akan dirobohkan, dan kemudian dibina semula dengan rumah yang baharu.

gif dari channel Marky Mark Does Japan

Ada Pertanyaan?

Nyatakan tajuk serta soalan, dan Team KakiProperty akan cuba jawab pertanyaan anda.

Persoalannya, kenapa keadaan ini terjadi demikian? Di sini saya  gariskan antara faktor paling popular yang selalu timbul dalam penulisan/ perbincangan tentang soal ketidakcenderungan orang Jepun terhadap rumah lama.

1. Faktor tradisi.

Di negara-negara lain, selalunya orang akan berpindah ke rumah baharu untuk setiap fasa kehidupan. Berkahwin? Beli rumah baharu. Ada anak? Pindah ke rumah besar sikit. Setelah bersara? Pindah ke rumah kecil sikit. Tetapi di Jepun, mereka lebih cenderung untuk melalui semua fasa kehidupan di tempat yang sama. Hal ini dipengaruhi oleh faktor tradisi mereka selaku bangsa petani yang selalunya akan tinggal tetap di satu-satu kediaman sahaja. Jadi, orang Jepun tidak biasa berpindah ke rumah lama/ second hand.

2. Jiko bukken/ Wakeari bukken

Apakah sebenarnya bukken-bukken di atas? Secara ringkasnya, jiko bukken/ wakeari bukken ini adalah rumah-rumah yang pernah terjadinya insiden, tragedi (seperti pembunuhan, kemalangan) atau kegiatan negatif. Rumah-rumah ini dianggap membawa cela atau stigma (stigmatized property), dan selalunya memang akan dielakkan oleh pembeli atau penyewa. Sudah semestinya property seperti ini kebanyakannya terdiri daripada kalangan rumah-rumah lama.

3. Bencana alam.

Jepun adalah negara yang terdedah dengan risiko gempa bumi. Kejadian gempa bumi yang besar selalunya disusuli dengan regulasi pembinaan yang lebih ketat. Jadi, ramai orang yang memilih hendak tinggal di rumah-rumah baharu yang dibina mengikut standard keselamatan yang terkini.

4. Faktor sejarah

Setelah dibom oleh Amerika, banyak bandar termasuk Tokyo yang menjadi padang jarak padang terkukur. Selepas daripada fasa perang itu, populasi semakin bertambah dengan pesat dan ini memaksa rakyat Jepun untuk membina rumah dengan cepat bagi menampung penambahan populasi ini. Hasilnya, rumah yang dibina adalah kurang berkualiti daripada segi binaannya. Besar kemungkinan, dari sinilah bermulanya persepsi ‘ketidakpercayaan’ terhadap kualiti rumah yang dibina, terutamanya untuk bertahan dalam jangka masa panjang. Munkin di sinilah punca orang Jepun tidak suka rumah lama?

5. Polisi kerajaan.

Memandangkan nilai rumah sangat cepat jatuh, bank lebih sanggup untuk menawarkan pinjaman kepada pembeli rumah baharu. Selain itu, membeli rumah lama juga akan membawa kerugian kepada pembeli. Menurut penganalisis hartanah dari Nomura, Daisuke Fukushima, cukai hartanah adalah berasaskan kepada nilai. Jika seseorang mahu membeli rumah yang baru dibina, dia mesti membayar 0.4% daripada nilai rumah itu untuk mendaftarkan pemilikan, sedangkan dia akan dikenakan kos 2% untuk menukar pemilikan jika membeli rumah lama.

Jadi mana untung? Beli rumah baharulah untung!

Baca Lagi: Harga Rumah Naik Sebab Minyak Mahal. Betul Ke Sebab tu?

Bagaimanapun, nampak gayanya, keadaan semakin berubah. Orang Jepun dilihat semakin terbuka untuk menduduki rumah lama. Salah satu faktornya yang menyumbang kepada perubahan ini ialah populasi Jepun yang semakin merosot.

Kadar kelahiran di Jepun kini berada pada kadar negatif. Populasi Jepun yang kini sebanyak 127 juta orang itu dijangka akan menyusut kepada hanya 88 juta pada tahun 2065. Memburukkan keadaan, dalam masa 20 tahun akan datang, sepertiga daripada penduduknya akan berusia 65 tahun dan ke atas.

Sudahlah begitu, penduduk pula semakin cenderung untuk tinggal di kawasan metropolitan, menyebabkan berjuta rumah di kawasan kampung dan pinggir bandar kosong dan terbiar.

Menurut Nomura Research Institute, kadar kekosongan (rumah tinggal) semasa di seluruh Jepun berada pada tahap 13%, dan angka itu dijangka meningkat ke 30% pada tahun 2033. Situasi ini memberi petunjuk jelas bahawa pasaran untuk bangunan atau rumah baharu di Jepun juga akan semakin terjejas.

Graf Kelahiran Jepun

Sumber: ZeroHedge

Kini, orang Jepun semakin terbuka terhadap rumah lama. Daripada merobohkan, mereka kini mengubahsuai: dengan menyusun semula pelan lantai, membesarkan dapur, menambah tebatan, dan sebagainya. Ubahsuai dari dalam, dan jual semula di pasaran.

Selain itu, bangunan-bangunan lama juga turut diberikan fungsi baharu. Contohnya, bangunan pejabat dan asrama lama kini ditukarkan menjadi ruang kongsi kediaman-dan-pejabat, iaitu unit-unit sewa dengan dapur yang dikongsi yang turut dilengkapi dengan ruang untuk bekerja.

Kerajaan Jepun juga sudah mula menyemak semula polisinya. Mereka sendiri telah berazam untuk meningkatkan lagi jualan rumah lama sebanyak dua kali ganda pada tahun 2020 nanti, berbanding sepuluh tahun lepas. Kerajaan juga sedang menimbang untuk mengurangkan cukai terhadap pembelian rumah-rumah kosong. Ada juga kawasan yang menawarkan insentif tambahan kepada pembeli yang membeli rumah lama dalam bentuk bantuan kewangan dan cukai lebih rendah. Jepun tak suka rumah lama

Menurut ketua jabatan hartanah di Universiti Meikai, Yasuhiko Nakajo, Jepun sedang memasuki fasa di mana penduduknya semakin terbuka untuk menerima rumah lama sebagai salah satu pilihan. Dan nampaknya, kata-kata itu terbukti apabila pada 2017, rekod baharu telah tercatat, di mana sebanyak 37,329 kediaman flat lama (second hand) telah dijual, iaitu peningkatan 31 peratus berbanding sepuluh tahun lepas!

Rujukan:

https://www.economist.com/finance-and-economics/2018/03/15/why-japanese-houses-have-such-limited-lifespans

https://www.tofugu.com/japan/stigmatized-property-japan/

https://www.rethinktokyo.com/2018/06/06/depreciate-limited-life-span-japanese-home/1527843245

https://www.theguardian.com/cities/2017/nov/16/japan-reusable-housing-revolution