Ketahui Hak Anda Sebagai Penyewa Jika Menyewa Rumah

Adakah anda tahu bahawa Malaysia tidak mempunyai undang-undang yang tertentu yang berkaitan untuk mengawal hak penyewa dan tuan rumah?

Walaupun negara ini tidak mempunyai satu undang-undang ketat yang mengawal semua perkara yang berkaitan dengan penyewaan, The Malaysian Bar mengatakan bahawa terdapat beberapa peruntukan di bawah Bahagian 15: Kanun Pajakan & Tenaga Tanah Negara 1965, yang biasanya digunakan untuk menyelesaikan sebarang pertikaian berkaitan dengan hak penyewaan, iaitu:

  1. Akta Kontrak 1950 – untuk perkara yang berkaitan dengan perjanjian penyewaan.
  2. Akta Undang-Undang Sivil 1956 – untuk perkara yang berkaitan dengan pembayaran sewa.
  3. Akta Kehilangan 1951 – apabila tuan-tuan tanah yang ingin mengusir penyewa, penyewa memliki hak berkaitan dengan perkara itu.
  4. Akta Bantuan Khusus 1950 – tuan-tuan tanah adalah dilarang mengusir penyewa, menukar kunci, dan lain-lain tanpa perintah mahkamah.
  5. Undang-undang Umum / Undang-undang Kes – untuk semua perkara yang berkaitan dengan penyewaan.

Setelah yang demikian, berikut adalah beberapa perkara penting yang perlu anda ketahui sebagai penyewa untuk melindungi diri anda dari sebarang tindakan berbentuk eksploitatif:

  1. Perjanjian penyewa

Perjanjian penyewa ditakrif sebagai kontrak yang ditandatangani oleh tuan tanah dan penyewa yang menyatakan dengan jelas semua terma dan syarat mengenai harta yang disewa. Kedua-dua pihak dibenarkan untuk merundingkan syarat-syarat perjanjian penyewaan dan apabila mereka bersetuju dan menandatangani kertas, tuan tanah dan penyewa terikat dengan syarat dalam perjanjian tersebut.

Walaupun agak biasa bagi tuan-tuan tanah untuk membuat perjanjian penyewaan mereka sendiri, adalah lebih baik untuk menyewa seorang peguam untuk melakukannya atau sekurang-kurangnya disemak oleh seorang profesional, untuk memastikan bahawa semua pihak dilindungi sepanjang tempoh penyewaan.

Perhatikan bahawa terdapat yuran undang-undang yang terlibat untuk merangka perjanjian penyewaan dan kebiasaannya ditanggung oleh tuan tanah, tidak ada ketentuan khusus tentang hal ini. Oleh itu, jika pemilik harta adalah orang yang telah mengupah seorang peguam untuk membuat perjanjian, penyewa biasanya dinasihatkan untuk mengupah peguam sendiri untuk menyelia melalui perjanjian sebelum menandatangani.

Yuran guaman dan duti setem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) adalah seperti berikut:

Yuran guaman untuk tempoh perjanjian sewa selama tiga tahun dan ke bawah:

  • Sewa pertama RM10,000 – 25% daripada sewa bulanan
  • Sewa RM90,000 seterusnya – 20% daripada sewa bulanan
  • Lebih daripada RM100,000 – boleh dirunding

Duti Setem untuk LHDN:

  • Sewa untuk setiap RM250 yang melebihi sewa RM2,400
  • Kurang dari 1 tahun: RM1
  • Antara 1-3 tahun: RM2
  • Lebih daripada 3 tahun: RM3
  • Sewa tahunan di bawah RM2,400 – tiada duti setem

Oleh itu, inilah contoh bagaimana pengiraannya jika anda menyewa harta sebanyak RM1,500 sebulan:

Yuran guaman: RM1,500 x 25% = RM375

Duti Setem: (RM18,000 (sewa tahunan) – RM2,400) / RM250 x 1 tahun = RM62.40

Jumlah bayaran yuran dan duti setem: RM437.40

Maklumat di atas menunjukkan butiran yuran guaman untuk perjanjian penyewaan adalah dari Speedrent, sebuah platform dalam talian untuk orang ramai menyewa secara langsung dari laman webnya.

  1. Apakah butiran penting yang perlu anda masukkan dalam perjanjian penyewaan?

Untuk memastikan segala-galanya diambil kira dan dibincangkan sebelum permulaan tempoh penyewaan, pastikan butiran-butiran ini dimasukkan dalam perjanjian dan anda bersetuju sebagai penyewa:

  1. a) Sewa bulanan:
  • Akta Kawalan Sewa 1966 [Akta 363] telah dimansuhkan pada tahun 2000, jadi sewa biasanya boleh dirundingkan dengan bebas. Walau bagaimanapun, kebanyakan tuan-tuan tanah akan mempunyai jumlah sewa bulanan yang ditetapkan oleh penyewa, jadi sebaiknya memeriksa sama ada kedua belah pihak berada di halaman yang sama.
  • Perjanjian itu juga mesti termasuk tarikh yang telah ditetapkan untuk membayar sewa bulanan. Kebanyakan tuan tanah memerlukan sewa yang akan dibayar pada 1hb setiap bulan, tetapi anda boleh berunding dengan butir-butir anda dengan tuan rumah anda dan tampil dengan tarikh yang boleh anda persetujui, sekiranya anda perlu membayar pada tarikh yang lebih lambat setiap bulan.
  1. b) Deposit Keselamatan:
  • Deposit keselamatan digunakan untuk menampung apa-apa ganti rugi kepada harta atau mana-mana perabot yang disediakan oleh tuan tanah yang disebabkan oleh penyewa semasa tempoh penyewaan.
  • Deposit mungkin dilucutkan jika penyewaan berakhir sebelum tarikh akhir yang disepakati. Ini biasanya akan ditunjukkan dalam perjanjian penyewaan di bawah seksyen yang menyebut berapa hari / bulan notis yang harus dikeluarkan penyewa kepada tuan tanah sebelum menamatkan perjanjian penyewaan.
  • Amalan biasa di Malaysia untuk kebanyakan tuan tanah adalah dengan meminta deposit keselamatan dua bulan sewa kasar dan setengah bulan sewa sebagai bayaran utiliti (air dan elektrik) deposit. Jadi, jika sewa bulanan adalah RM1,000, maka deposit keselamatan akan menjadi RM2,500.

Sekiranya tidak ada masalah dengan penyewaan, kedua-dua deposit keselamatan dan utiliti akan dikembalikan sepenuhnya kepada penyewa pada akhir perjanjian penyewaan.

  1. c) Cara pembayaran untuk sewa bulanan:
  • Sewa biasanya dibayar melalui pindahan bank dalam talian untuk transaksi bulanan tanpa kerumitan. Walau bagaimanapun, sebagai penyewa, pastikan anda menerima resit untuk pembayaran sewa setiap bulan tepat pada masanya.
  1. d) Butir-butir pemilik dan penyewa:
  • Perjanjian penyewaan mesti termasuk nama penuh, nombor IC / pasport, dan alamat kedua-dua pihak untuk rujukan. Adalah penting bagi kedua-dua pihak untuk mengetahui butiran ini sekiranya masalah timbul dengan penyewaan.
  1. e) Tarikh permulaan dan tamat tempoh Tenancy:
  • Tarikh permulaan penyewaan adalah pada dasarnya tarikh penyewa diberikan kunci kepada harta dan dia bergerak masuk Penyewa terpaksa berpindah pada tarikh tamat tempoh tempoh penyewaan. Peruntukan ini juga termasuk jumlah notis (hari / bulan) penyewa harus memberi sebelum keluar atau jika mereka ingin memperbaharui perjanjian penyewaan.
  1. f) Sebarang syarat khas lain yang diperlukan oleh tuan tanah:
  • Ini boleh jadi apa-apa dari dasar sewa seperti ‘tidak ada binatang peliharaan’, had ke atas bilangan orang yang dibenarkan tinggal di rumah, tempat letak kereta, untuk menunjukkan sama ada penyewa boleh merokok di atau berhampiran dengan harta itu.
  • Pastikan anda bercakap dengan tuan tanah anda jika anda tidak bersetuju dengan syarat-syarat yang dinyatakan dalam perjanjian penyewaan sebelum menandatangani, walaupun tuan rumah mengatakan ia hanya ‘perjanjian standard’. Ini boleh mengelakkan masalah undang-undang yang mahal dan memakan masa pada masa akan datang – sepanjang tempoh penyewaan.

  1. Bolehkah tuan tanah menendang keluar atau mengunci penyewa jika pihaknya tidak membayar sewa tepat pada masanya?

  • Menurut artikel oleh Christopher Chan, Pengarah Bersekutu dan Agen Harta Berdaftar dengan Hartamas Real Estate Group yang diterbitkan oleh Star Property pada awal tahun ini, adalah menyalahi undang-undang bagi pemilik harta untuk mengusir penyewa mereka atau memulihkan hak milik rumah / bilik tanpa perintah mahkamah jika mengikut Seksyen 7 (2) Akta Bantuan Khusus 1950.
  • Oleh itu, pemilik tanah dilarang daripada menukar kunci atau menendang keluar penyewa tanpa dokumen mahkamah yang diperlukan. Sekiranya mereka berbuat demikian, mereka boleh didakwa oleh penyewa mereka.
  • Christopher juga menjelaskan beberapa proses undang-undang yang perlu dilalui oleh tuan tanah untuk menangani penyewa yang tidak membayar sewa mereka.

Berurusan dengan perkara berkaitan penyewaan boleh menjadi sedikit membosankan, tetapi anda boleh meminimumkan dan mengelakkan masalah dengan memastikan bahawa anda dan tuan rumah anda berada di halaman yang sama

Sebagai penyewa, pastikan anda mempunyai perjanjian penyewaan yang terperinci, mematuhi peraturan dan permintaan (jika ada), dan bertanggungjawab dengan pembayaran sewa anda.

Tuliskan segala-galanya dan bukti fizikal semua pembayaran dan perjanjian. Jangan terlalu berkira  dengan yuran guaman dan akhirnya terpaksa menghabiskan lebih banyak pada masa hadapan jika masalah timbul dengan tuan tanah anda.

Pada akhirnya, adalah terdapat kod perilaku dua hala yang mesti dihormati oleh tuan tanah dan penyewa. Sekiranya kedua-dua pihak bertimbang rasa dan boleh dipercayai, penyewaan itu boleh menjadi suatu urusan yang mudah.