Dalam facebook beberapa ketika ni, di kalangan geng pelabur hartanah, tengah hangat diperkatakan tentang isu teknik multisub. Ini terjadi kerana ada sifu hartanah yang mempromosikan teknik multisub untuk membeli hartanah yang sifu tersebut cadangkan. Akibatnya ada pelanggan sifu tersebut yang bankrup. Ah, sudah!!

Tapi sebelum itu apa sebenarnya teknik multisub?

Apakah Itu Teknik Multisub?

Teknik Multisub ini adalah satu teknik yang mana, pembeli hartanah boleh membeli lebih dari 1 hartanah dengan menghantar permohonan pinjaman serentak kepada bank.

Tak faham?

Ok, macam ni. Anda seorang pelabur. Anda nak beli rumah. Katalah anda mempunyai kemampuan untuk membeli hartanah dan loan anda cuma lepas hartanah berharga RM400,000 sahaja. Tapi anda nampak peluang untuk beli 3 unit sekali. Jadi apa nak buat? Anda hantar permohonan pinjaman ke 3-4 bank berbeza untuk tiap unit yang anda ingin beli.

Ada Pertanyaan?

Nyatakan tajuk serta soalan, dan Team KakiProperty akan cuba jawab pertanyaan anda.

Contoh macam ni, anda berminat dengan ABC Residence. Anda cuma layak 1 unit sahaja. Sebab loan anda cuma lepas RM400,000. Tapi sebab sifu kata projek ni bagus jadi dia cadangkan beli terus 3 unit. Sifu cakap rugi beli 1 unit. Sifu kata dia confirm bila dah siap, semua unit boleh dapat penyewa dan confirm boleh dapat postive cashflow tiap satu RM 1000. So kalau 3 dah RM3000 masuk dalam poket saja-saja lepas tolak instalmen.

Kalau anda buat cara biasa, memang tak kan lepas lah loan nak RM1.2juta. Jadi guna teknik multisub. ABS Residence unit 1, anda hantar pada Bank M, unit 2 pula anda hantar Bank C, unit 3 pula anda hantar bank P.

Tapi, untuk buat teknik ni, anda tak boleh hantar 3 unit tu pada satu bank. Hanya 1 unit untuk 1 bank sahaja. Dan paling penting adalah, harga semua unit mesti lebih kurang sama. Kalau beza banyak tak jadi. Idea dia adalah, bank akan nampak yang anda cuma buat loan untuk 1 unit sahaja, bukan 3. Sebab dalam system nampak harga sama kan? So obviously itu unit yang sama. Tapi sebenarnya kita tipu bank.

Pegawai Bank M akan lihat di system mereka yang anda buat loan untuk unit 1 juga di Bank C dan Bank P. Sedangkan sebenarnya di Bank C dan Bank P anda hantar loan untuk unit 2 dan 3.

Nanti bila Bank M call, dia tanya dapat tak loan di Bank C dan P, kita kata lah tak nak ambil sebab rate tinggi. Sama juga bila Bank C dan Bank P tanya.

Akhirnya, walaupun ikut cara yang betul, kita hanya layak loan untuk 1 unit sahaja dan cuma hartanah berharga RM400,000 sahaja, tapi sebab guna teknik multisub dan kita trick dan tipu bank, maka kita boleh buat loan hingga RM1.2 juta walaupun kalau ikut gaji kita tak layak!

 

Boleh kah Buat Teknik Multisub?

Ikut nya adalah salah. Ini sebenarnya menipu bank. Tapi ye lah, bank ni orang selalu pandang negative je sebab kononnya riba’ lah apa lah, jadi kebanyakan kita rasa justified pulak untuk tipu bank. Tapi bila fikir ada sebab kenapa kerajaan menetapkan syarat pembelian ikut kemampuan adalah untuk menjaga ekonomi negara dan juga ekonomi kita.

Apa Bahayanya Teknik Ni?

Bila kita buat teknik ni, kita di hantui rasa tamak. Rasa tamak ni lah yang mengaburi kita dari membuat keputusan yang waras. Yelah, bayangkan sifu kata

“Awak tengok, saya dah buat study dah ni. Awak beli unit ni nanti bila siap jual balik boleh untung RM250,000. Awak boleh sebenarnya beli 4 biji terus ni. RM250,000 kali 4 dah RM 1 juta!! Jom saya ajar teknik ni untuk beli 4 terus”

Dah di bayang-bayang yang boleh dapat sejuta, siapa tak gelap mata. Padahal gaji baru lah RM5000. Tapi loan nak buat sampai RM1.2 juta.

Teknik Multisub Adalah Berdasarkan KALAU Ramalan Sifu Berjaya

“Awak beli project ni below market. Awak beli je dah 30% below market. Siap, jual terus pun dah untung”

“Awak beli sekarang, bila siap, awak renovate. Team saya ada untuk renovate bagi boleh sewakan jadi RM3000 sebulan. Instalment awak baru RM1700. Jadi awak boleh dapat positive cashflow RM1300. Awak bayangkan ada 4 unit yang beri cashflow RM1300. Sebulan RM5200 masuk ke akaun awak. Kita kena bijak. Guna Other People’s Money. Kan best? Awak boleh beli BMW X6 biar orang lain yang bayarkan. Beli je 4 unit. Kita buat teknik Multisub”

 

Ini dialog biasa nak ajak orang buat multisub. Sifu yang tak ada etika ni akan buat supaya orang fikir yang rugi kalau tak beli terus 3-4 unit.

Tapi nampak tak apa ciri dalam dialog ni?

Semua nya berdasarkan ramalan!

  • Kalau harga naik nanti.
  • Kalau dapat penyewa nanti.
  • Kalau kita sewakan RM3000.

Hakikatnya ini cuma ramalan walaupun sifu kata dia dah buat kajian. Akhirnya , bila dapat kunci, tengok-tengok harga yang kita beli walaupun dapat diskaun lebih 30%, masih lagi tinggi atau sama dengan harga pasaran sekitar dan masih tinggi dibandingkan hartanah lain di kawasan tersebut. Nak jual macam mana? Tambah lagi kalau yang di sarankan buat multisub adalah unit SoHo tiada bilik di kawasan pinggir KL yang tiada demand untuk unit SoHo tersebut.

Lagi sedih nak sewakan walaupun dah buat bermacam renovation yang disarankan dan siap syarikat Sifu juga tolong buatkan renovation, tetap tak dapat cover instalment. Kononnya boleh sewa sehingga RM3000, boleh buat airbnb dan lain-lain, tetapi bila dah setahun, masih lagi tak boleh cover instalment dan kita sendiri yang topup duit tiap bulan!

Kalau ramalan itu menjadi, anda untunglah. Tapi kalau tak menjadi, anda pasti akan terlungkup teruk!

Jadi Apa Akan Jadi?

Bank bila beri kita pinjaman, dia akan lihat pada risiko kita. Maksudnya risiko kita adakah kita mampu bayar balik pinjaman atau tak.

Kita hanya mampu 1 unit dengan gaji kita. Itu lah risiko yang kita boleh tanggung.

Tapi, kita ikut kata sifu, kita pergi trick dan tipu bank. Kononnya dapatlah beli 4 unit sekali. Maaksudnya kita dah meletakkan diri kita di ruang yang kita tak boleh nak tanggung risiko tersebut.

Dengan gaji RM5000 dan menanggung hutang RM1.2 juta yang instalment nya adalah RM6000 dan ianya lebih dari gaji kita, apa jadi jika unit tersebut tidak dapat penyewa seperti yang di jangkakan? Bila unit dah siap, beratus unit dalam projek yang sama akan berlawan untuk dapatkan penyewa dan tak tentu boleh dapat penyewa dalam masa seminggu. Instalment tetap kena bayar bulan-bulan.

Kalau disarankan buat airbnb pula untuk maksimumkan keuntungan, ianya sangat bergantung kepada keadaan ekonomi semasa dan juga jika tempat yang kita beli itu ada tarikan tersendiri untuk pelawat datang.

Akhirnya, yang menanggung risiko tersebut adalah kita. Bukan sifu.

Yang sign SNP dan Loan Agreement adalah kita. Bukan sifu.

Yang menanggung instalment bulanan dan pening kepala adalah kita. Bukan sifu.

Sifu dah awal sedap dapat bayaran dari yuran, komisyen dari pemaju bila mencadangkan projek paling baik untuk dibeli kononnya boleh dapat keuntungan(yang anda beli itu lah!), upah renovation dan macam-macam lagi, dan anda, masih melukut dan menangis tepi katil tanggung pedih sorang-sorang.

Apa Nak Buat Kalau Dah Terkena?

Carilah jalan untuk cut loss. Kalau dah tengok memang tak boleh nak pergi, kurangkan unit yang ada dan jual kan pada harga sama atau rendah. Rugi sikit tak apa lah. Jalan terakhir adalah unit tersebut kena lelong. Ini adalah pelajaran yang sangat mahal. Tetapi benda dah jadi orang kata. Nak saman Sifu pun anda dah sign NDA(?)

Dalam apa jua keadaan, kalau loan agreement atas nama anda, tanggungjawab itu pada anda. Anda yang tanggung hutang 30 tahun. Jadi fikirkanlah walau siapa pun yang bercakap di depan sebelum anda sign surat perjanjian. Jangan disebabkan dikaburi janji dan data disajikan nampak bulan bintang, kita letakkan diri kita dalam risiko yang tak boleh kita tanggung. Dalam pelaburan hartanah, ada banyak cara untuk kaya, bukan sahaja melabur dalam projek baru. Pasaran lelong dan subsale juga boleh janjikan pulangan yang lumayan walau biasanya sifu tak cadangkan. (Rasa-rasa kenapa sifu ajak beli projek, bukan subsale dan lelong?)

Tak kaya sangat tak apa. Cukup makan, pakai, boleh melancong oversea, tak berhutang banyak, alhamdulillah. Yang penting jangan sampai jatuh miskin papa kedana.

 

 

 

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.