Sudah 61 tahun merdeka. Tahun demi tahun, semakin banyak kawasan perumahan naik, tapi kenapa semakin kita dengar keluhan rakyat tidak mampu memiliki rumah?

Nak bercakap soal ini, banyak benda perlu dilihat: banyak data perlu dibaca, banyak indikator perlu dikira. Untuk banyak orang, banyak pula pihak yang hendak dipersalahkan.

Melihat sekeliling secara kasar, rumah semakin mahal, gaji semakin degil nak naik. Semakin ramai tidak mampu memiliki rumah. Situasi harga rumah yang naik sampai tak masuk akal kebelakangan ini membuatkan orang ramai naik marah.

61 tahun merdeka, sejauh mana negara kita sudah kehadapan dalam memastikan rakyat di negara ini sekurang-kurangnya mampu berteduh di bawah bumbung yang selesa?

Evolusi perumahan di negara kita.

Dalam polisi perumahan kolonial (1948-1960), konsep perumahan awam adalah membangunkan kuarters. Program perumahan penduduk pun hanyalah untuk penempatan semula orang Cina semasa darurat dahulu. Itupun, ia lebih kepada strategi British untuk mengawal dan melemahkan sokongan orang Cina terhadap komunis.

Dalam fasa selepas kemerdekaan, negara mula mengalami demokrasi pemilikan rumah, di mana konsep perumahan awam berubah daripada sekadar menyediakan tempat tinggal buat pegawai kerajaan kepada penyediaan tempat tinggal buat rakyat marhaen. Perumahan sudah pun dianggap penting sejak 1960-an. Strategi dan program dirangka sejak Rancangan Malaysia Pertama, 1966-1970 (RMK-1) dan diteruskan dalam RMK-2 (1971-1975).

Awal 1970-an, negara mengalami pembandaran dan pengindustrian pesat. Kerajaan memberikan tumpuan yang lebih kepada keperluan perumahan buat golongan berpendapatan rendah.  Dasar Ekonomi Baharu (DEB) diperkenalkan pada 1971 untuk mengimbangi ketidakseimbangan ekonomi di kalangan rakyat. Tumpuan diberikan pada pembangunan kawasan perumahan di kawasan-kawasan baharu.

Sulaiman Court, rumah pangsa pertama negara di Jalan Tuanku Abdul Rahman. Dibina pada 1957, dan mula didiami pada februari 1958. (Sumber)

Dalam RMK-3 (1976-1980) dan RMK-4 (1981-1985), matlamat perumahan diluaskan bagi membanteras kemiskinan dan menstruktur semula masyarakat. Pembangunan perumahan kos rendah turut diutamakan.

Dalam RMK-5 pula (1986-1990), perumahan menggunapakai konsep ‘settlement’ (pemukiman/ penempatan), dengan mengambilkira kemudahan sosial seperti sekolah, klinik, pusat komuniti dan lain-lain.

Dalam RMK-7 (1996-2000), kerajaan memfokuskan kepada perumahan kos rendah-sederhana: 350k unit atau 44% daripada semua 800k unit rumah telah dirancang. Bagaimanapun, peratusan siap adalah agak rendah biarpun rancangan kategori inilah yang paling tinggi berbanding kategori lain. Manakala rumah kos sederhana dan tinggi pula mengalami oversupply apabila peratusan siapnya mencapai 187% dan 435%, masing-masing bagi kedua-dua kategori tersebut.

Pada RMK-9 (2006-2010), kerajaan memberikan perhatian khusus terhadap perumahan kos rendah. 200,513 unit berjaya disiapkan, atau 86.4% daripada sasaran: sesuatu yang agak menggalakkan. Malah, sebarang projek pembangunan bercampur oleh pemaju swasta perlu memperuntukkan sekurang-kurangnya 30% perumahan kos rendah . Begitupun, ada kerajaan negeri yang mengambil kira faktor permintaan terhadap rumah kategori itu bagi mengelakkan masalah unit tidak terjual.

Dalam RMK-10 (2011-2015), sebanyak 78k rumah mampu milik dirancang untuk dibina di seluruh negara. Pada RMK-11 (2016-2020), jumlah tersebut ditingkatkan kepada 606k unit rumah mampu milik kepada golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Selain itu, kelompok kumpulan B40 yang merupakan kumpulan penduduk yang memperoleh pendapatan di bawah RM2,500 turut diberi fokus utama oleh kerajaan.

* Artikel ini lebih memfokuskan rumah kos rendah dan sederhana. Sebab apa? Kalau untuk yang membeli rumah mahal tu, tak timbul lagi istilah ‘mampu ke tidak untuk memiliki rumah?’. Itu dah sah-sah dia terlebih mampu. Ye tak? Hehe

Rumah kos rendah itu macam mana?

Ciri-ciri rumah kos rendah telah mengalami beberapa perubahan berbanding dahulu, sesuai mengikut perubahan masa. Secara kasarnya, pembaca boleh merujuk kepada jadual ini untuk mendapat gambaran tentang rumah kos rendah.

Syarat Penerangan
Komponen Kos Rendah 30% Semua pemaju perumahan swasta untuk projek di atas ambang tertentu perlu membina sekurang-kurangnya 30% unit kos rendah.
  • RM25k harga jual (sebelum 1998)
  • RM25k ke RM42k harga jual (selepas 1998)
Rumah yang dibina di bawah komponen kos rendah boleh dijual pada harga tidak melebihi RM42k bergantung pada lokasi.
  • RM 750 pendapatan isi rumah (sebelum 1998)
  • RM1,500 pendapatan isi rumah (selepas 1998)
Pembeli unit kos rendah mesti mempunyai pendapatan isi rumah tidak lebih RM750 sebulan untuk unit berharga RM25k. Kira-kira 60% isi rumah bandar di Malaysia pada 1980 tergolong dalam kategori ini.
Piawaian Reka bentuk minimum

 

Setiap rumah kos rendah dengan built-up area minimum 550 ke 600 sq ft, mempunyai 2 bilik, 1 ruang tamu dan 1 dapur, 1 bilik air. Rumah boleh jadi daripada jenis flat, teres, atau berkembar.

Pendek kata, pihak kerajaan sememangnya komited dalam menyediakan perumahan yang mampu milik kepada semua lapisan masyarakat, tidak kira golongan berpendapatan tinggi, sederhana mahupun rendah. Melalui pelbagai program perumahan yang diperkenalkan, peluang rakyat bagi memiliki rumah semakin cerah.

Program-program perumahan bagi memudahkan pemilikan rumah oleh rakyat:

Perumahan Awam Kos Rendah (PAKR) Kerajaan pusat menyediakan dana dalam bentuk pinjaman kepada kerajaan negeri untuk bina rumah kos rendah.
Perumahan Awam Kos Rendah Bersepadu (PAKRB) Flat kos rendah untuk mengatasi masalah setinggan yang berleluasa di Kuala Lumpur.
Skim tapak dan perkhidmatan (Awal 1970) Untuk isi rumah berpendapatan rendah yang tidak mampu untuk memiliki rumah di bawah PAKR. Penyediaan tapak dan kawasan untuk rumah yang dibina yang memberi ruang kepada pemilik untuk naik taraf rumah itu di kemudian hari.
Program Perumahan Rakyat (PPR) Menyediakan rumah selesa dengan infrastruktur mencukupi dan kemudahan asas, selalunya di kawasan bandar.
Skim pinjaman perumahan
  • Setinggan yang memerlukan bantuan kewangan untuk membina rumah baharu di atas tanah yang diperuntukkan buat mereka.
  • Perumahan FELDA, FELCRA, KEJORA, KETENGAH, KESEDAR.
  • Kuarters penjawat awam
  • Kawasan perumahan pekerja dan industri (Akta Standard Minimum Perumahan dan Kemudahan Pekerja 1990)
Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) – (2014)
  • Rumah selesa untuk golongan berpendapatan rendah dan sederhana.
  • SPNB sebagai agensi pemulihan projek rumah tergendala untuk golongan kurang berkemampuan
Perumahan Rakyat 1 Malaysia (PR1MA) – (2014) Perumahan untuk golongan berpendapatan sederhana, harga antara RM 100k hingga RM 400k di bandar besar.
Perumahan Penjawat Awam 1 Malaysia (PPA1M) – (2014) Perumahan untuk penjawat awam berpendapatan rendah dan sederhana (isi rumah RM8k ke bawah). Dibina di atas tanah kerajaan, berharga 20% ke 30% lebih rendah daripada harga pasaran.

Banyak kan program-programnya?

Program perumahan memang banyak, tapi rakyat mampu ke tidak?

Namun, biarpun dengan program dan polisi yang sebegini, sehingga ke hari ini, masih ramai rakyat kita yang tidak mampu memiliki rumah. Malah, menurut kajian ‘Beyond the Brick’ oleh HSBC Holdings plc (London) sebanyak 93% rakyat Malaysia masih tidak memiliki rumah sendiri.  Secara umumnya, bolehlah dikatakan bahawa masalah perumahan di Malaysia terutamanya di kawasan bandar adalah disebabkan oleh penawaran rumah kos rendah dan mampu milik yang masih tidak dapat memenuhi permintaan penduduk bandar di negara ini.

Bagi golongan berpendapatan rendah, unit yang terhad menyukarkan mereka untuk memiliki rumah. Masalah penyalahgunaan kuasa dan korupsi dalam pemilihan calon pembeli juga memburukkan keadaan. Terdapat banyak kajian yang menunjukkan golongan ini menghadapi masalah untuk membeli rumah kos rendah akibat daripada kerenah birokrasi dan amalan korupsi di kalangan birokrat dan ahli politik dalam penempatan perumahan.

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) turut menerima banyak komplen daripada orang awam menyatakan terdapat penyelewengan dalam pemilihan pembeli, unit dijual kepada golongan bukan sasaran, dan proses pemilihan yang dipertikaikan.

Kerana itulah,  pada tahun 1997, KPKT telah memperkenalkan sistem pendaftaran terbuka (SPT) bagi menangani masalah ini. SPT menyediakan senarai menunggu untuk calon pembeli rumah seluruh negara, menyediakan kriteria pemohon yang seragam, mengelakkan penyalahgunaan kuasa dalam proses pemilihan pemohon, memastikan hanya calon layak sahaja yang dapat membeli dan tiada pembeli yang dapat membeli lebih daripada satu unit, dan memastikan proses pemilihan dilakukan dengan lebih telus.

Untuk yang berpendapatan sederhana pula, hal ini disebabkan oleh harga rumah yang terlalu mahal dan tidak masuk akal. Mantan Ketua Perbankan Runcit dan Pengurusan Kekayaan HSBC Malaysia, Lim Eng Seong berkata, pemilikan rumah yang sangat rendah di Malaysia mungkin disebabkan oleh faktor peningkatan mendadak harga hartanah sedekad lalu yang tidak sejajar dengan kenaikan gaji yang perlahan sehingga menyebabkan golongan muda tidak mampu membeli rumah pertama, biarpun permintaan sebenarnya agak tinggi.

Lebih memburukkan keadaan, berpandukan Laporan Ekonomi 2016-2017, saiz hutang isi rumah berada pada kadar 89.1 peratus daripada nilai Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) setakat Julai 2016, dan ini menyukarkan lagi proses kelulusan pembiayaan perumahan oleh institusi kewangan.

Menurut Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH), harga rumah purata di Malaysia pada tahun 2015 ialah RM315,287, sementara gaji purata pula ialah RM6,141 sebulan (kira-kira RM73,692 setahun). Secara keseluruhannya, gandaan median negara kita ialah 4.3, yang meletakkan kita di dalam kategori, ‘serius tidak mampu’ untuk memiliki rumah.

Sikap mereka yang ingin membeli rumah

Tetapi, adakah benar ketidakmampuan rakyat untuk memiliki rumah hanya wajar disalahkan seratus-peratus ke atas faktor luaran semata-mata? Adakah kita selaku rakyat, selama-lamanya hanya mahu mengharapkan campur tangan kerajaan bagi merealisasikan impian kita dalam memiliki rumah?

Satu jari menuding ke arah orang lain, 4 jari berbalik kepada diri kita sendiri. Realitinya, biarpun benar situasi harga rumah kini tidak ‘cantik’, tetapi sikap pembeli juga tidaklah cantik mana sehingga segala kesalahan perlu dituding ke arah pihak lain semata-mata.

Menurut kajian HSBC Holdings plc (London), 75% golongan muda yang berhasrat membeli rumah tidak mempunyai simpanan mencukupi untuk bayaran pendahuluan dan 43% pula menangguhkan hasrat itu kerana tidak mampu membeli jenis rumah yang menjadi pilihan mereka.

Malah, menurut kajian Khazanah Research Institute (2016), majoriti penduduk Malaysia memiliki simpanan yang agak rendah dalam unit amanah dan tabungan. Dapatan ini agak konsisten dengan dapatan oleh Jabatan Perangkaan Malaysia 2015 yang mendapati kadar simpanan kasar rakyat Malaysia pada tahun 2013 hanyalah pada kadar 1.4%, agak rendah berbanding negara di Kesatuan Eropah (EU) sebanyak 4.7%, US (5%), Korea (5.6%) dan Chile (9.8%). Harga rumah yang tinggi, dan tabungan yang rendah, itu adalah formula yang ‘cantik’ untuk menjejaskan peluang pemilikan rumah oleh golongan muda.

Rakyat juga mempunyai ilmu yang sangat kurang berkenaan pinjaman perumahan dan kelayakan pembiayaan perumahan.  Kebanyakan orang hanya tahu maklumat-maklumat ringkas sahaja: contohnya tempoh pembiayaan, had umur layak memohon serta had maksimum umur untuk pembiayaan, sedangkan masih banyak maklumat lain yang perlu diketahui bagi memastikan mereka tidak terbeli rumah yang sebenarnya di luar kemampuan mereka.

Sebenarnya di KakiProperty pun, pembaca boleh mantapkan ilmu tentang pemilikan rumah, antaranya:

  1. Nak Tahu 5 Sebab Bank Reject Loan Anda? Ini Perkongsian Dari Banker Cantik, Anish Ayub
  2. Apa itu CCRIS? Apa Relevennya CCRIS?
  3. Cara Kira Kelayakan Untuk Beli Rumah
  4. Prosedur Untuk Membeli Rumah

dan banyak lagi sebenarnya, rajin-rajinkanlah diri meng-‘scroll’ dan baca, ya. 😀

Lebih parah lagi, rakyat kita lebih mengutamakan hutang-hutang jahat, seperti hutang kereta dan hutang pinjaman peribadi berbanding pelaburan rumah. Jangan tak tahu, hutang pinjaman kereta adalah adalah punca utama kalangan rakyat mengalami muflis. Menurut Ketua Pengarah Jabatan Insolvensi Datuk Abdul Rahman Putra Dato’ Taha, 26.63% kes muflis adalah disebabkan pinjaman kenderaan: yang merupakan penyebab nombor satu kes muflis. Ramai orang tidak sedar diri apabila membeli kereta. Macam apa yang dikatakan dalam artikel ini:

Orang hanya ‘mampu beli’ kereta, namun tidak ‘mampu bela’ dan akhirnya menjadikan kereta mereka ‘tidak mampu milik’.

Begitu juga dengan pinjaman peribadi. Selepas pinjaman kenderaan, pinjaman peribadi ialah faktor kedua muflis iaitu 25.48%. Trend yang agak popular (dan agak membimbangkan) ialah membuat pinjaman peribadi untuk majlis kahwin grand dan gilang-gemilang. Persandingan hanya sehari. Seronok hanya sehari. Gembira tengok beribu-ribu like pun hanya sehari. Tetapi sengsara hendak melangsaikan hutang makan bertahun-tahun. Yang paling elok, berpada-padalah, kerana like-like di Facebook dan Instagram tidak dapat digunakan untuk membayar hutang anda.

Jadi, apa nak buat?

Jadi, di hujung cerita, tetap berbalik kepada cara kita menabung dan ‘memilih hutang’. Kalau anda dengar orang asyik komplen harga rumah mahal, tetapi dalam masa yang sama keretanya tak kalah (kereta mahal), gaya hidup macam ‘crazy rich asian’, anda rasa siapa yang patut berubah?  Itu kalau Iphone model baharu keluar nanti, dia dulu beratur paling depan agaknya.

Seperti yang telah saya katakan, saya tak pernah nafikan, harga rumah vs gaji di negara kita ini memang ‘sangat tidak cantik’, tetapi, di tengah-tengah situasi tidak cantik ini, telah ada orang yang bergaji rendah (bawah RM2.5k) mampu memiliki beberapa rumah, dan telah mendapat keuntungan berlipat kali ganda daripada pelaburan bijak yang dilakukan.

Baca:

  1. Akak kerani mampu membeli 5 biji rumah!
  2. Sedar Gaji Kecil, Ini Apa Saya Buat Untuk Beli Rumah Lagi
  3. Gaji ciput, tapi nak beli rumah? Baca 9 tip power ini

Kita juga boleh memilih untuk menjadi seperti ini, asalkan kita sanggup menimba ilmu dan belajar melabur di tempat yang sepatutnya. Atau kita boleh terus memilih untuk menunggu harga rumah jatuh, sambil komplen, sambil menunggu lagi, dan komplen lagi.

Negara sudah 61 tahun merdeka, semoga kita pun semua akan dapat menjadi rakyat yang merdeka ekonominya. Mudah-mudahan, insyaAllah.

……………………………………………..  habis …………………………………………………

Rujukan:

  • Abdullah, Yusfida Ayu & Nonoi Kuek, Julieven & Hamdan, Hazlina & Lyana Mohd Zulkifli, Farrah. (2017). Combating squatters in Malaysia: Do we have adequate policies as instrument?. PLANNING MALAYSIA JOURNAL. 16. 10.21837/pmjournal.v16.i6.263.
  • Idrus, Noraliah & Ho, Chin. (2008). Affordable and quality housing through the low cost housing provision in Malaysia. Proceedings of Seminar of Sustainable Development and Governance.
  • Au Yong, Hui Nee & Yin, Yip & Woo, kok hoong & Senadjki, Abdelhak. (2018). The Dynamics of Housing Prices in Malaysia: Findings from Focus Group Discussions. MATEC Web of Conferences. 150. 05088. 10.1051/matecconf/201815005088.
  • Syafiee Shuid (2010). Low Income Housing Allocation System in Malaysia: Managing Housing Need for the Poor
  • Bakh, Ba & Zaharim, Azami & Sopian, Kamaruzzaman & Moghimi, Saeid. (2013). Housing for Poor People: A Review on Low Cost Housing Process in Malaysia. WSEAS Transactions on Environment & Development. 9.
  • Malek, Nor & Samsurijan, Mohamad & Suet Leng, Khoo & S Gopal, Parthiban & Hamat, Zahri. (2017). Kemampuan Memiliki Rumah dalam Kalangan Keluarga Bandar di Malaysia/ The Ability to Own a House among Urban Families in Malaysia. GEOGRAFI. 5. 69-77.
  • Noi, Eh & Wahid, Hairunnizam. (2017). Gelagat Tabungan dan Tahap Pengetahuan Pembeli Rumah terhadap Proses Kelayakan Pembiayaan Perumahan: Kajian di Lembah Klang.
  • Sulaiman, Noralfishah & Baldry, David & Ruddock, Les. (2005). MODES OF FORMAL HOUSING PROVISION IN MALAYSIA.
  • https://www.malaysiakini.com/news/412307https://www.bharian.com.my/node/268869
  • http://www.majalahlabur.com/pelaburan-hartanah/tak-mampu-beli-rumah-jom-belajar-kira-debt-service-ratio/
  • http://www.sinarharian.com.my/bisnes/93-peratus-masih-tidak-miliki-rumah-sendiri-1.649958
  • http://www.mstar.com.my/berita/berita-semasa/2017/04/07/hutang-kereta/
  • https://www.thestar.com.my/news/nation/2017/12/13/high-life-and-youths-hit-a-new-low-younger-set-not-living-within-their-means-and-are-bankrupt-befor/
  • http://www.utusan.com.my/berita/nasional/ramai-golongan-muda-muflis-kerana-kenderaan-1.468506