Apa itu hartanah berstigma? Ok, cuba bayangkan, anda baru pindah ke sebuah rumah, dan setelah seminggu, anda dapat tahu di situ ada orang pernah bunuh diri. Jiran selang sebuah rumah berpesan pada anda, kalau dengar bunyi perempuan menangis malam-malam, buat-buat tak tahu sahajalah. Katanya, satu kejiranan memang dah tahu, yang rumah anda tu sebenarnya berhantu!

Apa anda hendak buat? Kalau saya, esoknya juga saya pindah.

Di Malaysia, ada yang tidak kisah pun tinggal di rumah yang mempunyai sejarah ‘tak elok’, manakala buat sebahagian yang malas hendak menghadapi sindrom ‘jiwa kacau’, mereka angkat kaki sahaja daripada rumah sebegitu.

Jika di Jepun, hartanah yang mempunyai sejarah-sejarah tak elok ini selalunya memang dielak oleh pembeli atau pun penyewa, seperti yang telah saya terangkan dalam artikel Kenapa Orang Jepun Tak Suka Rumah Lama??.

Rumah-rumah yang seperti ini dipanggil jiko bukken atau wakeari bukken.

 

訳有り            wakeari (There is a certain reason)

事故                jiko (accident, incident, trouble)

物件                bukken (property/object)

rujukan: tanoshijapanese.com dan jlearn.net

[Untuk memudahkan (dan memendekkan) penulisan, saya hanya akan refer kedua-dua terma jiko bukken dan wakeari bukken dengan terma ‘hartanah berstigma’ (stigmatized property).]

Stigma: 2. sifat atau sesuatu yg menjatuhkan maruah, kecelaan, keaiban

rujukan: PRPM, Kamus Dewan Edisi Keempat)

 

Menariknya, di Jepun, ada kriteria khusus dalam perundangan yang mengkelaskan sesuatu hartanah itu dalam golongan hartanah berstigma, iaitu hartanah yang;

  • Pernah terjadi pembunuhan, bunuh diri, atau kematian (termasuklah kes di mana mayat tidak dijumpai untuk tempoh yang lama)
  • Berdekatan atau pernah menjadi tempat kegiatan yakuza
  • Dibina di atas tapak perigi.
  • Berdekatan dengan fasiliti rawatan kumbahan, atau kawasan perkuburan/ crematorium (tempat bakar mayat)
  • Dibina oleh, atau pernah dimiliki oleh gerakan kultus (cult)
  • Pernah mengalami sejarah kebakaran, banjir atau hal lain yang menyebabkan kematian atau kecederaan (keracunan asbestos, kebocoran gas, dan lain-lain)
  • mempunyai sejarah pemilikan yang rumit, seperti yang tertera di registry listings– (beberapa pemilik bertukar tangan dalam jangka masa yang pendek secara tidak langsung boleh memberi gambaran bahawa hartanah itu ada ‘sesuatu yang tidak kena’).

Bagaimana orang Jepun periksa hartanah berstigma?

Orang Jepun yang mahu memeriksa sama ada sesuatu hartanah itu berstigma, akan melayari laman-laman web ejen hartanah yang ada memasarkan hartanah jenis ini, contohnya The Stigmatized Property Information Center dan SUUMO. Malah SUUMO pernah mengambil pendekatan luar kotak apabila memasarkan hartanah berstigma dalam cara yang cute dan comel. Ini contoh iklannya.

sumber imej: tofugo.com

Siapa B? : Karakter hantu cute, Obake-no-Q-taro (Hantu Q-taro), yang direka oleh Fujiko Fujio, pencipta Doraemon.

Terjemahan A: Hartanah berstigma ♪ Hartanah berstigma popular♪ Kos permulaan rendah ♪ Berdekatan Disneyland Tokyo ♪Bilik air dan tandas sendiri ♪ Ia hartanah berstigma, bermakna kos permulaan yang rendah! Anda akan tinggal sendirian, tetapi rasa macam tak sendiri. Bilik ini memang sesuai untuk bujang yang kesepian.

Dan satu lagi laman web yang menunjukkan taburan hartanah berstigma, ialah oshimaland.com atau oshimaland.co.jp

Selalunya, kalau rumah tu cantik dan elok, dekat pula dengan pelbagai kemudahan, tetapi dipasarkan dengan agak murah, besar kemungkinan adalah tu sejarah-sejarah ‘kurang elok’ yang pernah berlaku. Malah, hartanah berstigma boleh jatuh sehingga mencecah ¼ daripada market value!

Undang-undang tentang hartanah berstigma dan ‘loophole’

Di bawah Real Estate Transaction Law di Jepun, ejen hartanah mempunyai tanggungjawab undang-undang untuk memaklumkan kepada bakal penyewa atau pembeli sebarang kes kematian tidak natural yang terjadi di hartanah itu. Bagaimanapun, terdapat kelemahan dalam undang-undang ini yang boleh diambil kesempatan oleh ejen hartanah.

Contohnya, berapa lamakah tempoh masa selepas sesuatu insiden yang perlu dimaklumkan kepada propek pembeli/ penyewa? Itu tergantung pada pertimbangan ejen hartanah.

Ada juga kekurangan lain, contohnya bagi hartanah sewa, ejen hanya bertanggunjgawab untuk memaklumkan kepada bakal penyewa pertama yang masuk selepas sesuatu insiden. Untuk penyewa kedua dan seterusnya, sudah tidak perlu lagi. Jadi, ada agensi hartanah yang mengambil kesempatan dengan menyewakan hartanah tersebut di bawah nama staf mereka atau mengupah penyewa untuk tempoh singkat, sebelum memasukkan semula hartanah itu ke dalam pasaran pada market value.

 

Contoh taburan hartanah berstigma di Oshimaland

Amalan tak bertanggungjawab ini telah menimbulkan banyak masalah di mahkamah, sehinggakan wujud satu konsensus tidak rasmi di kalangan syarikat hartanah bahawa mereka akan tetap memaklumkan bakal penyewa jika sesuatu insiden pernah berlaku dalam tempoh 10 tahun sebelumnya, atau kepada penyewa walaupun selepas penyewa kedua.

Hal ini kerana, masalah tentang hartanah berstigma ini boleh menyebabkan kes mahkamah yang merimaskan. Dalam kebanyakan kes di mana ejen dibawa ke mahkamah kerana menyembunyikan sejarah tak elok tentang sesuatu hartanah, keputusan mahkamah selalunya tidak menyebelahi ejen. Malah, sesetengah syarikat hartanah pernah muflis kerana reputasi buruk daripada kes-kes seperti ini. Jadi, walaupun ada lubang undang-undang (loophole), ejen akan berterus-terang, kerana mereka takut disaman.

 

Rujukan:

https://tokyocheapo.com/living/jiko-bukken-cheapest-apartments-in-tokyo/

https://www.tofugu.com/japan/stigmatized-property-japan/

https://www.xojane.com/fun/stigmatized-properties-japan

http://japanpropertycentral.com/real-estate-faq/what-is-a-jiko-bukken-property/