Selepas kekalahan yang memalukan pasukan Jerman kepada pasukan Korea Selatan dalam siri Piala Dunia 2018 di Russia, saya terpanggil untuk mengulas satu perkara mengenai hartanah di Jerman yang sangat unik. Penduduk Jerman lebih cenderung untuk menyewa rumah berbanding membeli rumah sendiri, tidak seperti di Malaysia.

Ramai rakyat Malaysia bertungkus-lumus untuk membeli rumah pertama. Harga rumah semakin meningkat, pinjaman masih susah dan tak ramai yang dapat menyediakan deposit yang mencukupi.

Ramai di antara mereka masih menyewa sehingga pertengahan umur 30-an. Pada ketika itu, barulah mereka mencari- cari rumah kediaman sendiri kerana rata-rata pemilikan rumah pada kebanyakan keluarga di Malaysia merupakan satu matlamat yang utama.

INI FAKTA! Orang Jerman Tidak Peduli Untuk Memiliki Rumah.

Kadar Pemilikan Rumah di sebahagian Negara Eropah (2016)
Kadar Pemilikan Rumah di sebahagian Negara Eropah (2016). Sumber: eurostat

Bersadarkan statistik daripada Eurostat, peratusan pemilikan rumah bagi penduduk Jerman ialah 51.7% pada tahun 2016. Yang lebih anehnya, data sejak tahun 2010 hingga sekarang menunjukkan sedikit penurunan tahun demi tahun.

Jika dibandingkan dengan Malaysia, kadar pemilikan rumah kita adalah lebih tinggi iaitu 72.5%.  Peratusan ini adalah tinggi dikalangan negara membangun.

Ada Pertanyaan?

Nyatakan tajuk serta soalan, dan Team KakiProperty akan cuba jawab pertanyaan anda.

Selalu kita kaitkan, kadar pemilikan rumah yang tinggi sebagai salah satu indikator ekonomi sesebuah negara membangun dengan bagus. Tetapi tidak di Jerman. Kadar pemilikan rumah di antara yang terendah tetapi mempunyai kadar pengangguran yang rendah juga sekitar 3.5% sama seperti Malaysia.

JIka kita bandingkan dengan negara Euro lain seperti Sepanyol, kadar pemilikan rumah meraka ialah pada 77.1% pada tahun 2017 dan mempunyai kadar pengangguran yang tinggi pada kadar 16.1%.

Malah kita semua tahu, bahawa Jerman merupakan salah satu kuasa ekonomi dunia, pakar dalam bidang kejuruteraan dan lain-lain. Jadi, mengapa kadar pemilikan rumah di Jerman di tahap yang rendah?

Imbas Kembali Sejarah Perang Dunia Kedua

Gambar Sekitar Bandaraya Kologne hampir semuanya musnah. 24 April 1945. Gambar: Defenseimagery.mil

Pada Mei 1945, Jerman telah kalah di medan peperangan dan terbahagi kepada dua bahagian, Jerman Timur (diserahkan kepda Russia) dan Jerman Barat (Tentera bersekutu). Habis semua kemudahan dan prasarana rosak teruk akibat peperangan.

Rumah kediaman hancur lebur. Ekonomi Jerman ketika itu lumpuh. Mata wang tidak lagi ada nilai dan tiada bantuan kewangan. Kadar pengangguran sangat tinggi. Rakyat Jerman mengamalkan sistem barter untuk meneruskan kelangsungan hidup.

Rumah salah satu benda yang berharga. Sudah tentu dalam keadaan yang darurat, tertekan, rakyat Jerman sediri tidak dapat menyediakan tempat tinggal sendiri. Jadi, salah satu jalan pintas ialah pembabitan kerajaan dalam melaksanakan program pembinaan rumah bagi rakyat Jerman.

Satu masalah pada ketika itu, situasi politik di Jerman juga tidak stabil. Ketua-ketua pemerintah masih takut dengan anasir komunis dan radikal nazi.

Menteri Perumahan Pertama Jerman Barat, Eberhand Wildermuth, telah merangka satu polisi perumahan agar kesemua populasi di Jerman Barat mendapat faedah yang sekata. Ini tidak langsung akan melonjakkan ekomoni Jerman apabila ramai akan mendapat pekerjaan, keluar bekerja dan menghilangkan kerisauan mereka mengenai tempat berlindung.

Beberapa langkah dan akta telah digubal untuk mengatasi masalah – Hartanah di Jerman ini. Antara skop yang dibincangkan ialah mengenai reka bentuk, saiz, nilai sewa yang mampu bayar untuk semua penduduk Jerman.

Setelah beberapa tahun dilaksanakan, ianya membuahkan hasil. Pada tahun 1956, pihak kerajaan Jerman Barat berjaya menyediakan tempat tinggal kepada rakyat sekali gus menyelesaikan 50% kekurangan rumah. Pada tahun 1962, Jerman Barat hanya kekurangan 658,000 rumah sahaja.

Majoriti rumah yang disediakan adalah unit sewa. Salah satu faktor ialah tiada pembeli atau kurang permintaan terhadap pemilikan rumah sendiri.

Pasaran pinjaman perumahan Jerman Barat ketika itu pun masih lemah. Sesiapa yang ingin membeli rumah terpaksa mengeluarkan wang ‘downpayment’ dengan banyak dan ketika itu, rakyat Jerman tidak mempunyai simpanan yang banyak.

Jadi, bermula episod sewa menyewa di kalangan rakyat Jerman. Tapi, kenapa sampai sekarang mereka masih menyewa? Kadar pemilikan rumah kurang di Jerman?

Sudah Menjadi Budaya Menyewa

Sejak Jerman dibangunkan semula selepas peperangan, hanya pelabur-pelabur besar sahaja yang mengambil bahagian dalam pembinaan rumah-rumah apartmen dengan skala yang besar. Pada ketika itu, mereka tidak berminat untuk menjual rumah tersebut dan lebih banyak menyewakannya.

Sehingga sekarang, budaya ini terus kekal mahupun terdapat projek-projek perumahan baru. Jika ada pembeli sekalipun, mereka tetap berniat untuk menyewakan rumah tersebut.

Rakyat Jerman tidak akan berasa terlalu kecewa jika mereka tidak dapat membeli rumah, bukan macam kita di sini. Perbezaan sikap ini mencerminkan perbezaan yang ketara dalam pasaran hartanah – sejak 10 tahun kebelakangan ini harga hartanah di Malaysia telah meningkat dua kali ganda, sementara di Jerman hanya meningkat 2-3% sahaja.

Harga Rumah Tidak Banyak Meningkat, Kenapa Rakyat Jerman Kurang Membeli?

Salah satu sebab ialah bekalan rumah sewa yang berkualiti masih lagi mencukupi. Mengikut Persatuan Perumahan Jerman dan pihak berkuasa tempatan, mereka masih lagi mempunyai bekalan rumah sebanyak 12%, syarikat perumahan swasta 10%, amanah saham hartanah sebanyak 1% dan selebihnya dipegang oleh pelabur persendirian.

Takut dengan Risiko Yang Tinggi

Sudah jadi perangai atau budaya rakyat Jerman untuk memikirkan tentang risiko. Boleh dikatakan mereka tidak berani mengambil risiko yang tinggi. Mungkin sudah serik dengan peperangan. Mereka lebih banyak menyimpan, kurang meminjam dan sangat menitik beratkan pasal muflis.

Pernah suatu ketika dahulu berbual dengan rakan sekelas saya mengenai pinjaman bank atau hutang, bagi mereka perkara tersebut adalah tabu. Kalau boleh tiada dalam kamus hidup mereka istilah hutang.

Mana taknya, kos pendidikan dari kecil sampai ke besar pun percuma. Apatah lagi nak berhutang untuk sesuatu yang nilainya besar.

Mungkin masih lagi berpegang dengan kata orang-orang tua mereka..

“Schaffe, schaffe, Häusle baue” – Kerja, Kerja dan Kerja dan bina rumah.

Pinjaman Bank Yang Tidak Mudah

Seperti mana dengan Malaysia, untuk mendapatkan pinjaman bank untuk pembelian rumah bukan sesuatu yang sangat mudah. Bank di Jerman tidak mudah memberikan pinjaman yang besar tanpa ada sebarang cagaran.

Kebanyakan bank di sana memerlukan pembeli menyediakan ‘downpayment’ sebanyak 20% – 40%. Ini bermaknya mereka hanya memberikan pinjaman hanya 60% – 80% daripada harga rumah tersebut.

Jadi, ini memaksa mereka lebih banyak menyimpan atau terus duduk menyewa.

Dasar pemilikan rumah di Jerman juga tidak banyak membantu pembeli-pembeli. Tiada subsidi, nilai pinjaman yang lebih tinggi atau pakej-pakej rangsangan tertentu bagi menarik minat pembeli.

Kos Pemilikan Rumah Yang Mahal

Kos pemilikan rumah di Jerman bukan suatu perkara yang murah. Semasa pembelian, pembeli akan dikenakan Grunderwerbsteuer (Cukai Pemindahan Harta Tanah) yang akan diserahkan kepada pihak berkuasa tempatan. Bergantung kepada negeri, kadar cukai di antara 3.5% hingga 6.5% daripada nilai hartanah. Yuran ejen, guaman dan cukai-cukai lain yang akan mengambil 10% daripada nilai pembelian rumah.

Selain daripada itu, pemilik hartanah juga akan dikenakan Grundsteuer (Cukai Tanah Tahunan) bergantung kepada nilai hartanah dan kadar cukai mengikut lokasi hartanah. Kadar cukainya pula secara purata 1.5% setahun. Cuba bayangkan, jika rumah anda bernilai RM100,000, anda terpaksa membayar cukai RM1,500 setahun. Wow!

Kadar Sewa Yang Murah

Kadar sewaan yang murah di sesetengah kawasan di Jerman membuatkan kadar pemilikan rumah di sana rendah. Kadar sewaan yang tidak naik dengan mendadak dan lihat lebih stabil dari tahun ke setahun.

Semua transaksi penyewaan di Jerman sangat telus. Penyewa boleh memeriksa kadar sewaan yang berpatutan di sekeliling anda di Mietspiegal (Indeks Sewaan) di laman web majlis perbandaran.

Salah satu contoh laman web pihak berkuasa Berlin bagi memberikan info-info untuk kadar sewa.

Hak Penyewa Terjaga

Penyewa mempunyai hak yang lebih luas berbanding dengan Malaysia. Ianya lebih mudah untuk kita lihat, seseorang itu menyewa di sesuatu rumah untuk satu tempoh yang panjang. Dan lebih menakjubkan, kadar sewa yang kekal atau di bawah harga pasaran. Oleh itu, rakyat Jerman lebih suka menyewa dan melihat pemilikan rumah satu yang mahal serta tidak menarik.

Apa yang lebih menarik, terdapat Mieterverein (Persatuan Penyewa) di setiap tempat bagi menjaga hak penyewa dan memantau harga sewaan. Jika penyewa membayar sewa dengan mahal, persatuan ini akan melindungi mereka.

Bagaimana pula penyewa-penyewa di Malaysia di lindungi? Ikuti artikel Ketahui Hak Anda Sebagai Penyewa di Malaysia.

Pengalaman Peribadi

Sewaktu saya belajar dan bekerja di sana, saya menyewa satu unit apartment dua bilik di tingkat atas dengan kadar sewaan EUR400 (panas). Maksudnya di sini, kos-kos utiliti seperti air, elektrik, gas ditanggung oleh tuan rumah.

Kadar sewaan tidak pernah naik walaupun dihuni lebih dari 6 tahun. Deposit kemasukan ialah 3 bulan dan akan dibayar bersama dengan faedah semasa keluar dari rumah itu.

Tiada ejen hartanah yang mengurusakan sewaan. Tuan rumah yang lakukan segala proses dari A sampai Z. Difahamkan jika melalui ejen hartanah, tuan rumah terpaksa membayar mereka 2 bulan nilai sewaan.

Semasa pindah masuk, rumah memang tip top bersih dengan cat putih baru. Dan dalam perjanjian sewa, jika kita ingin keluar, kita perlu keluar sepertimana keadaan kita masuk. Maknanya di sini, perlu kelihatan bersih dan perlu di cat putih baru.

Mesti mengecat sebelum berpindah keluar. Jika tidak, deposit akan ditolak dengan kos mengecat. Sumber; Koleksi Peribadi.

Apa yang Malaysia Boleh Pelajari daripada Pasaran Hartanah di Jerman

Berdasarkan pandangan peribadi saya, ada beberapa perkara yang Malaysia boleh pelajari daripada pasaran hartanah di Jerman. Tetapi sebelum itu, mari kita kaji, kenapa rakyat Malaysia fokus untuk membeli rumah.

Ada beberapa sebab;

  1. Sewa agak mahal, hampir sama seperti membayar pinjaman perumahan bulanan.
  2. Kadar kenaikan harga rumah di Malaysia agak tinggi dan membuatkan ramai yang beli bukan sekadar tempat perlindungan tetapi sebagai aset keturunan.
  3. Hak penyewa tidak terjaga sepenuhnya, dengan sewa pada jangkamasa yang pendek dan kenaikan sewa apabila perjanjian sewa di perbaharui.
  4. Pakej perumahan baru yang menawarkan low entry cost dengan segala kos-kos pembelian ditanggung pemaju.

Apakah langkah yang boleh kita ikut negara Jerman?

  • Hak penyewa mestilah terjaga seperti pembeli-pembeli rumah juga. Kita mempunyai National Home Buyers Association (HBA) kenapa tidak ada persatuan untuk penyewa.
  • Menggalakan penyewa menyewa dengan tempoh yang lama untuk mendapatkan kadar sewa yang berpatutan dan terjamin. Mengekang tindakan pemilik rumah menaikkan harga sewa semasa perjanjian diperbaharui. Berikan insentif-insentif.
  • Satu mekanisma harga sewaan harus dicari bagi memastikan penyewa membayar sewa dengan berpatutan sepadan dengan kadar tempatan. Pihak berkuasa tempatan menyediakn satu portal rujukan bagi memudahkan orang ramai mendapatkan info sewaan. (Mietspiegel)

Ini hanya sekadar pandangan peribadi. Ada yang boleh ikut, ada juga susah untuk dilakukan, tetapi tidak mustahil.

Anda ada pandangan lain?

Nak beli/sewa rumah? Klik sini : Sewa/Beli Rumah

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.