Saat paling gembira bagi bakal pemilik rumah atau hartanah ialah apabila dia mendapat Milikan Kosong atau ‘Vacant Possession’.   Pada masa inilah kalau boleh satu dunia mahu di beritahu yang dia sudah mendapat rumah ataupun hartanah yang dibelinya.

Tidak salah untuk gembira tetapi perlu diingatkan selepas milikan kosong  berlaku sebagai pemilik hartanah yang baru terdapat beberapa perkara yang perlu diberikan perhatian.   Selain berselfie terdpat beberapa perkara lain yang perlu pemilik hartanah  yang baru perlu tahu dan lakukan.

Milikan kosong dikatakan  berlaku apabila keseluruhan harga baki belian habis dibayar dan pendaftaran pertukaran hak milik keatas pemilik baru selesai.   Dalam aspek undang-undang tanah, milikan kosong merupakan masa dimana hak keatas hartanah tersebut dipindah milik kepada pemilik yang baru.

Hak ini juga termasuklah hak undang-undang.  Ini bermaksud  selepas tarikh penyerahan milikan kosong tersebut, pemilik baru bertanggung jawab dan mempunyai hak yang mutlak ke atas rumah terbabit.   Justeru, terdapat beberapa berkara yang perlu dilakukan selepas mendapat milikan kosong.

Tip-tip setelah memperolehi milikan kosong

1) Memeriksa kecacatan atau kerosakan hartanah

Selepas pemilik hartanah baru mendapat milikan kosong hartanah mereka, perkara asas yang paling penting untuk dilakukan ialah memeriksa keadaan rumah atau bangunan tersebut.  Apa yang perlu diperiksa?   Perkara yang perlu diperiksa ialah samaada ada atau tidak kecacatan pada hartanah.

Contoh kecacatan yang mesti diperiksa ialah: i) dinding- samada ada retak atau tidak, ii) siling- ada kebocoran atau tidak,  iii) lantai rumah atau bangunan samada normal atau tidak, iv) adakah keadaan rumah seperti dilihat sebelum pembelian atau sebaliknya.

Terdapat dua sebab dibawah ini kenapa perlu memeriksa keadaan hartanah:

  1. i) Ganti rugi ditanggung oleh Pemaju

Bagi hartanah yang diberi secara langsung daripada pemaju,  kebiasaannya didalam perjanjian ada dinyatakan klausa kecacatan.  Bagi pembelian dibawah Housing Development Act (HDA) misalnya, terdapat klausa yang menyatakan pemaju bertanggung jawab untuk membaiki segala kerosakan atau kecacatan yang timbul.   Tetapi ia perlu dilakukan dalam tempoh masa tertentu sahaja.

Maknanya sekiranya pemilik hartanah terbaru itu leka dan ambil mudah, selepas waktu yang dinyatakan didalam perjanjian, pemaju tidak lagi bertanggung jawab untuk membaikinya.  Jadi poket pemilik hartanah itu lah yang tertiris.  Rugikan?   Jadi selalulah peka dengan memeriksa takut-takut ada bocor dimana-mana.

  1. ii) kos baik pulih oleh pemilik lama/ pemilik asal

Bagi transaksi  sub-sale, kadang-kadang tanggung jawab untuk membaiki atau menanggung kos pembaikian ini tidak dinyatakan secara jelas didalam SPA.   Cuma sekiranya ada dinyatakan didalam SPA klausa mengenai ás is where is basis‘   pemilik baru boleh menggunakan argument ini untuk menuntut ganti rugi.   Ini memandangkan adalah menjadi tanggun jawab pemilik asal untuk memelihara rumah tersebut seperti mana pada waktu inspection.

Justeru sewaktu bakal pembeli lakukan viewing, kalau boleh ambil gambar keadaan sekililing rumah ataupun hartanah siling, sinki, lantai atau dinding.  gambar-gambar ini mudah untuk dijadikan bukti selepas milikan kosong diberikan nanti.  Tetapi jangan salah faham, kalau sesuatu objek itu lusuh, contohnya siling tetapi tidak rosak, pemilik lama tidak bertanggung jawab untuk membaikinya.  Biasanya terma ini ada dinyatakan didalam SPA.

Jadi jangan lupa teliti SPA anda dengan berhati-hati.

iii) Kos baik pulih akan meningkat sekiranya tangguh pembaikian

Bagi keadaan dimana kerosakan itu tidak ditanggung oleh pemaju ataupun pemilik lama, eloklah pemeriksaan kerosakan atau kecacatan dilakukan dengan segera.   Kalau kecacatan itu  pada dinding akibat cat kusam, tiadalah masalah sebab boleh D.I.Y macam pernah dikongsikan oleh KakiProperty.

Tetapi bagi kerosakan yang serius, pemilik hartanah perlu berhati-hati.   Ini memandangkan kos material atau kos barang serta kos upah akan meningkat dari semasa ke semasa.  Selain itu kebarangkalian untuk kerosakan menjadi lebih kritikal juga adalah tidak mustahil.  Untuk jimat poket anda selaku pemilik baru, jangan lupa periksa kecacatan dan kerosakan dengan cepat.

2) Memeriksa segala peralatan atau perabut yang dijanjikan

Sekiranya ada senarai perabut atau peralatan dinyatakan didalam SPA, pemilik hartanah baru mestilah memeriksa dan memastikan ia dipenuhi.   Kini sudah menjadi trend bagi mana-mana pemaju untuk membekalkan bersama rumah dengan peralatan seperti penghawa dingin, kabinet dapur dan perabut.   Sekiranya ia ada yang dinyatakan didalam SPA  yang ditandatangani, jadi perlulah pemilik baru memastikan segalanya dibekalkan.

Begitu juga bagi pemilik premis perniagaan.  Sekiranya penjual menjanjikan lot pejabat yang dilengkapi dengan kubikel ataupun kedai makan yang dijanjikan dengan dapur, segalanya perlu dipastikan lengkap sewaktu milikan kosong diberikan.   Sekiranya pemilik asal tidak menyediakannya ia merupakan satu pelanggaran kontrak yang serius.

Justeru penting bagi kedua-dua pihak menyenaraikan peralatan atau perabut yang dipersetujui semasa menandatangani SPA.

3)Menukar nama pemilik di Pihak Berkuasa Tempatan.

Dalam isu ini ramai yang terkeliru.   Kebanyakan pemilik hartanah menyangka setelah selesai proses penukaran nama di pejabat tanah, maka sudah selesailah  tanggungjawab sebagai pemilik hartanah baru.  Sebenarnya tidak.  Selepas mendapat milikan kosong, pemilik rumah atau hartanah yang baru wajib menukar nama mereka sebagai pemilik yang baru di Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) yang berkenaan.   Sekiranya hartanah yang dibeli didalam kawasan Kuala Lumpur, maka penukaran nama pemilik perlu dilakukan di Dewan Bandaraya Kuala Lumpur.

Dalam menentukan PBT yang bertanggungjawab, tolong jangan main agak-agak.  Tak berguna sekiranya anda sebagai pemilik hartanah baru tersilap daftar dimajlis perbandaran yang tidak tepat.   Macam mana nak tahu majlis perbandaran mana yang bertanggung jawab?  Persoalan ini sering timbul bagi kawasan perumahan atau bangunan yang berada disempadan negeri ataupun kawasan.   Misalnya ada sesetengah projek perumahan berada dibawah bidang kuasa Perbadanan Putrajaya dan ada yang berada dibawah Majlis Perbandaran Sepang.

Ia tidaklah sesukar mana kerana pada waktu SPA ditandatangani, penjual perlu menyertakan bersama salinan cukai pintu hartanah terbabit.   Dengan ini pemilik hartanah baru boleh mengetahui dengan tepat majlis perbandaran mana yang bertanggung jawab.

Untuk menukar akaun atau mendaftar nama sebagai pemilik baru selalunya dokumen seperti SPA dan salinan geran diperlukan.  Bergantung kepada sistem dan keperluan majlis perbandaran tersebut.   Ia menjadi tugas mutlak  pemilik hartanah yang baru dan bukanlah tanggungjawab mutlak peguam,  ejen atau pemilik lama yang perlu tukarkan nama pemilik.

4) Menukar nama pemilik di semua akaun utiliti

Selain daripada itu,  sebagai pemilik baru hartanah, anda wajib melakukan penukaran akaun utiliti di semua syarikat utiliti.  Akaun utiliti yang perlu dimaklumkan ialah Tenaga Nasional Berhad untuk elektrik, syarikat air mengikut negeri masing-masing dan juga syarikat Indah Water.   Semua syarikat ini perlu dimaklumkan dengan kadar yang segera.  Syarikat utiliti kebiasaanya akan mengkehendaki salinan SPA untuk proses tukar nama ini dilakukan.  Jangan lupa juga deposit perlu juga dibayar.

5) Maklumkan pihak pengurusan bersama

Bagi hartanah yang mempunyai pihak pengurusan bersama yang selalu kita panggil JMB atau JMC, status anda sebagai pemilik hartanah yang baru perlu dimaklumkan kepada mereka.  Samada anda memiliki rumah mahupun bangunan selagi mana JMB atau JMC mengawal selia hartanah tersebut, mereka perlu dimaklumkan mengenai perubahan pemilik.  JMB atau JMC ini bertanggung jawab dalam aspek menyelenggara kediaman atau bangunan yang diduduki.

Tanggungjawab sebagai pemilik hartanah selepas mendapat milikan kosong

Selain itu, tak ramai pemilik hartanah yang sedar tanggung jawab merka kepada pihak ketiga selepas mendapat milikan kosong.   Pihak ketiga yang dimaksudkan disini adalah pihak bank  sekiranya pembelian rumah terbabit dibiayai oleh bank, Pihak Berkuasa Tempatan, pejabat tanah, syarikat utiliti serta badan pengurusan bersama.

Setiap daripada pihak ketiga ini mempunyai implikasi undang-undang yang berbeza terhadap pemilik hartanh sekiranya pemilik hartanah tidak mematuhinya.

1)  Pihak Bank

Kebiasaannya sekiranya seseorang pembeli mendapatkan pembiayaan daripada mana-mana institusi kewangan, antara dokumen yang perlu ditandatangani ialah dokumen gadaian.   Dokumen ini tidak lain dan tidak bukan adalah untuk melindungi kepentingan bank diatas hartanah terbabit.

Dokumen ini memberikan hak kepada pihak bank untuk melelong hartanah tersebut sekiranya peminjam gagal dalam membayar wang ansuran.   Sekiranya selepas dilelong hartanah tersebut tetapi masih tidak mencukupi jumlah terhutang, bank akan menyaman peminjam di Mahkamah.   Kesannya satu penghakiman boleh direkodkan keatas peminjam.

Tetapi hati-hati sekarang ini ramai yang mengaku diri mereka sebagai pihak mahkamah la, pihak polis lah yang menuntut hutang kerana tidak membayar ansuran rumah.  KakiProperty pernah mengulas mengenai scam dengan ugutan untuk menyita rumah.   Untuk menyita dan melelong rumah atau hartanah memerlukan perintah daripada mahkamah dan bukan secara suka-suka.

2) Pejabat tanah

Dahulu sebelum milikan kosong diperolehi, bakal pembeli akan berurusan dengan pejabat tanah untuk urusan pindah milik, kaveat dan lain-lain urusan.   Akan tetapi selepas milikan kosong, mana-mana pemilik Hartanah masih lagi mempunyai hubungan dan tanggung jawab dengan pejabat tanah ini.  Iaitu setiap pemilik hartanah wajib membayar cukai tanah.   Cukai Tanah adalah  tidak sama untuk semua hartanah.  Ia bergantung kepada jenis dan kegunaan tanah.

Cukai tanah ini bermaksud cukai yang dikenakan ke atas pemilik tanah sebagai balasan kepada Pihak Berkuasa Negeri yang telah memberi milik tanah kerajaan kepadanya.

Selalunya bagi hartanah strata yang mempunyai pejabat pengurusan, cukai tanah akan dibayar setelah nilai cukai tanah dibahagikan kepada semua unit.   Jadi bahagian cukai tanah yang perlu dibayar tidaklah tinggi.   Tetapi bagi pemilik hartanah selain daripada pemilik strata, pemilik hartanah perlu peka mengenai cukai tanah.   Kebiasaannya cukai tanah akan dikenakan sekali setahun.

Boleh atau tidak  pemilik hartanah tidak mahu bayar cukai tanah?

Jawapannya boleh sekiranya pemilik hartanah berkenaan mahukan tanahnya dilucutkan hak dan dirampas kembali untuk menjadi tanah negeri.   Sebarang tunggakan cukai tanah akan menjadi jumlah terhutang dan perlu dijelaskan.   Kegagalan untuk menjelaskan jumlah terhutang inilah yang akan menyebabkan tanah tersebut boleh dirampas mengikut seksyen 100 Kanun Tanah Negara.

3) Pihak Berkuasa Tempatan

Selain daripada menjelaskan Cukai Tanah kepada Pejabat tanah, adalah menjadi tanggungjawab pemilik hartanah untuk mejelaskan Cukai Taksiran atau Cukai Pintu kepada Pihak Berkuasa Tempatan.  Berbeza dengan Cukai Tanah, Cukai Pintu dikenakan dua kali setahun.

Cukai Pintu  ialah cukai yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Tempatan ke atas pemilik atau penghuni pegangan berkadar yang terletak dalam kawasan pentadbiran Pihak Berkuasa Tempatan seperti rumah, rumah kedai, hotel dan sebagainya.  Kuasa Pihak Berkuasa Tempatan untuk mengenakan Cukai Pintu ini adalah selaras dengan Seksyen 127 Akta Kerajaan Tempatan 1976.

Seperti Cukai Tanah, tanggungjawab menjelaskan Cukai Pintu ini adalah wajib dan penalti boleh dikenakan sekiranya lewat bayar kepada pihak berkuasa.   Tambahan lagi bagi sebarang tunggakan, Pihak Berkuasa Tempatan boleh menggunakan peruntukkan Seksyen 148 Akta Kerajaan Tempatan untuk mengeluarkan waran tahanan dan seterusnya menyita apa-apa harta alih untuk menjelaskan tunggakan cukai tersebut.  Cukai Pintu ini juga berbeza mengikut jenis hartanah, lokasi dan kegunaan.   Secara teorinya hartanah yang digunakan untuk urusan komersil mempunyai nilai yang tinggi berbanding hartanah yang digunakan sebagai rumah.

Serius juga kesalahan tidak membayar Cukai Pintu ini.   Ada sesetengah Pihak Berkuasa Negeri pernah menguatkuasakan peruntukkan yang diberikan keatas mereka.  Contohnya serbuan yang pernah berlaku di Alor Setar seperti yang pernah dilaporkan oleh Sinar Harian.

4) Badan Pengurusan Bersama

Dibawah Akta Pengurusan Strata 2013, setiap penghuni di hartanah strata mempunyai tanggungjawab untuk membayar caj-caj tertentu iaitu caj penyelengaraan dan Kumpulan wang penjelas atau sinking fund.   Kedua-dua caj ini wajib dibayar oleh mana-mana penghuni yang menghuni di hartanah Strata dan kegagalan untuk menjelaskannya boleh diambil tindakan undang-undang.

Contohnya di seksyen 34(2) ada menyatakan mana-mana jumlah wang masih tidak dibayar oleh pembeli atau pemunya pada akhir tempoh yang dinyatakan dalam notis (14 hari)… pemaju atau badan pengurusan bersama, mengikut mana-mana yang berkenaan, boleh memfailkan suatu saman atau tuntutan dalam suatu mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa atau di hadapan Tribunal untuk mendapatkan jumlah wang itu atau sebagai alternatif kepada mendapatkan wang di bawah seksyen ini, menggunakan cara mandapatkan wang di bawah seksyen 35.”

Tidak cukup dengan itu, pihak pengurusan boleh menyekat pemilik daripada menggunakan kemudahan yang disediakan kerana tidak menjelaskan caj-caj yang dituntut.   Ini bukanlah sesuatu perkara baru tetapi masih ada golongan yang mengabaikannya.   Terdapat beberapa kes dilaporkan pada sekitar tahun lepas dan terdapat beberapa individu yang telah dibawa ke Mahkamah kerana kegagalan menjalankan tanggungjawab mereka seperti yang dikehendaki.   Boleh baca selanjutnya disini.

5) Syarikat Utiliti

Jangan dilupa juga untuk membayar semua bil utiliti.  Contohnya bil elektrik, bil air dan bil pembentungan.  Selalunya selepas mendapat milikan kosong dan menukar nama pemilik akaun bagi hartanah terbabit disyarikat utiliti, deposit perlu dibayar bagi membolehkan pembekal perkhidmatan meneruskan perkhidmatan pembekalan.

Selepas akaun pemilik hartanah aktif, ia adalah tanggungjawab pemilik untuk membayar bil seperti yang dituntut oleh syarikat utiliti.   Keengganan untuk membayar bil-bil ini semestinya boleh mengakibatkan meter disekat dan pemilik boleh disaman.

Selain daripada itu, bagi pemilik premis yang berhasrat untuk menyewakan premis kepada pihak ketiga,  pemilik mesti memastikan tiada penyewa yang merosak atau mengganggu (tamper) meter eletrik baik meter air ataupun meter elektrik.   Sekiranya pihak pembekal utiliti mendapati adanya penipuan atau tamper  ini berlaku seseorang itu boleh dikenakan penalti.

Justeru mahu atau tidak, pemilik hartanah yang juga merupakan pemilik akaun perlu memastikan tiada tampering pada meter yang berlaku.

Kesimpulan

Menjadi pemilik kepada hartanah bukanlah sesuatu urusan dan tugas yang mudah.  Tidak dinafikan rumah atau hartanah yang dimiliki itu merupakan hak mutlak kita kerana kita yang mengeluarkan wang untuk mendapatkannya.

Tetapi kita masih mempunyai undang-undang untuk kebaikan dan keuntungan bersama.   Justeru pemahaman terhadap tip dan tanggunjawab didalam entrie ini penting.  Sekurang-kurangnya untuk mengelakkan daripada anda sebagai pemilik hartanah terpalit dengan tindakan undang-undang.

 

 

Sumber:

Pejabat Tanah Galian Kelantan