Drama Hartanah Kampung Baru Dah Masuk New Chapter

Dari dulu lagi, pembangunan semula Kampung Baru, Kuala Lumpur sentiasa menjadi isu panas dari semasa ke semasa kerana Kampung Baru dilihat menjadi simbol kebanggaan orang Melayu di ibu kota.

Kini, timbul kembali isu mengenai kawasan ini yang mana, kerajaan bercadang untuk membangunkan semula Kampung Baru dengan memberi kadar tawaran harga tertinggi RM850 satu kaki persegi yang dinilai oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) kepada penduduk.

Ahyat Ishak, salah seorang Pelabur Hartanah dan merupakan seorang speaker ada berkongsikan pendapat beliau di laman Facebook dari sudut berbeza tentang apa yang kita boleh belajar tentang isu jual beli hartanah daripada isu Kampung Baru.

Menurut Ahyat, isu Kampung Baru ini sebenarnya satu isu lama tapi sedang viral semula. Isu ini rumit kerana menyentuh sensitiviti orang kita.

Ada Pertanyaan?

Nyatakan tajuk serta soalan, dan Team KakiProperty akan cuba jawab pertanyaan anda.

  1. Kalau kita betul-betul fahami dunia hartanah, kita faham bahawa satu-satu transaksi hartanah ni sebenarnya hanyalah satu perpindahan daripada pemilik lama kepada pemilik baru. Dalam kes ini, daripada pemilik tanah Kampung Baru kepada pihak kerajaan yang nak membelinya.

  2. Untuk transaksi ini berjaya, pembeli dan penjual mesti bersetuju kepada satu harga. Harga ini dikenali sebagai market value. Apakah harga pasaran satu-satu bidang tanah? Apakah harga pasaran satu-satu hartanah? Harga pasaran nya adalah satu harga yg dipersetujui oleh pihak penjual dan pihak pembeli.

  3. Ini yang disebut dalam bahasa inggeris, wbwswilling buyer willing seller” atau dalam bahasa mudahnya, psps “pembeli setuju penjual setuju”. Satu-satu transaksi tu tak mungkin berjaya kalau salah satu pihak tu tak setuju. Boleh rujuk penerangan rasmi tentang market value di website LPPEH dalam Valuation Standard One (Rujukan 1).

  4. Dalam kes Kampung Baru, pihak Kerajaan yang nak membeli tawarkan RM850psf tapi pihak pemilik tanah tak setuju dengan harga itu. Harga tawaran itu dianggap rendah. Pihak pembeli of course lah setuju tapi pihak pemilik yang tak setuju. Dalam pemahaman mudah, harga tawaran itu tidak dianggap sebagai market value. Oleh itu, transaksi ini gagal.

  5. Dilaporkan tanah yg dibeli MRT untuk dijadikan stesen di sebelah Kampung Baru utara itu telah dibuat pada harga RM1200-1300 psf. Harga tanah-tanah sekeliling Kg Baru dikatakan bernilai pada RM2000-3000 psf (Rujukan 2). Ye memang benar tanah-tanah tu jenis open dan tanah Kampung Baru ada sekatan, tapi pihak pemilik tanah berpendapat tawaran kerajaan pada RM850 psf itu rendah. Ada yang kata, kalau kerajaan tawar RM1000 psf tu logik la jugak.

  6. Dalam mana-mana transaksi hartanah, penjual mesti nak jual pada harga paling tinggi. Dan pembeli nak beli pada harga paling murah. Tapi kalau dua-dua pihak tak munasabah, tak mahu tolak ansur dan bertemu ditengah, tak ada siapa-siapa boleh jual, tak ada siapa-siapa boleh beli.

  7. Cumanya ada transaksi-transaksi tertentu di mana persetujuan nilai pasaran tu dipengaruhi atau diganggu atas sebab-sebab tertentu. Sebagai contoh, seorang pengarah menjual hartanahnya kepada syarikat sendiri pada harga yang sangat tinggi. Seorang ayah menjual hartanahnya kepada anaknya pada harga yang sangat rendah. Dalam kes macam ni market value tu dah tak dianggap sebagai “at arms length” atau dalam erti kata lain tak munasabah atau dalam keadaan yang tak diganggu.

  8. Nilai pasaran hartanah atau tanah akan follow konsep yang sama. Dalam isu viral ni merujuk tanah di Kampung Baru. Mungkin dalam kehidupan kita merujuk kepada nilai pasaran sebuah apartmen atau rumah teres yang kita nak beli atau jual.

  9. Tapi walaupun pembeli setuju dan penjual setuju, kalau nilai tu jauh daripada satu nilai biasa, kat situlah yang orang kata above market value atau below market value.

  10. Siapa pula yang boleh tentukan apa itu value? Hanyalah Valuer yang bertauliah. Kita ni setakat sembang pasal nilai pasaran kat kedai mamak tu memang boleh la petik apa-apa nilai yang sedap untuk kita sebagai pembeli atau penjual. Tapi tak laku secara rasminya di mata LHDN untuk urusan duti setem. Dan paling kritikal tak laku nilai itu di pihak institusi kewangan seperti bank.

  11. Yang menarik dalam kes Kampung Baru ni, rupa rupanya pihak pembeli iaitu kerajaan boleh ‘memaksa’ penjual menerima tawaran kerajaan atas kuasa-kuasa tertentu menggunakan Land Acquisition Act 1960. Hak memiliki tanah itu memang terjaga dalam perlembagaan. Tetapi kalau pihak pemilik taknak kompromi, kerajaan boleh mengambil tanah daripada pemilik persendirian secara paksa atau “compulsory acquisition” tapi hanya untuk tujuan pembangunan ekonomik dan keperluan awam. Dan kalau ini berlaku, mesti dibayar pampasan (Rujukan 3). Kat sini akan berlaku rundingan antara pembeli dan penjual sehinggalah dua dua setuju.

Drama hartanah Kampung Baru ni sudah masuk chapter baru. Bagaimana kita nak seimbangkan keperluan pembangunan dengan perjuangan pemilikan hartanah orang Melayu di bandar Kuala Lumpur?

Itulah antara pendapat Ahyat Ishak. Lain pula pendapat seorang lagi peguam hartanah, Nazri Mustafa yang ada mengulas tentang isu Kampung Baru melalui perkongsiannya di laman Facebook. Beliau menyentuh tentang nilai yang ada di Kampung Baru bukan sebarang nilai.

  1. Berapakah nilai sebuah kenangan?

  2. Berapakah nilai usaha atuk moyang?

  3. Berapakah nilai nya jika ia anugerah dari Sultan sebuah negeri?

  4. Berapakah nilai hubungan kekeluargaan dan kejiranan yang akan di pisahkan?

  5. Berapakah nilai kenikmatan mendiami rumah di atas tanah berbanding nilai mendiami rumah bertingkat?

  6. Berapakah nilai pengalaman membela ayam itik berbanding permainan PS2?

  7. Berapakah nilai mendengar azan dari masjid berbanding mendengar azan dari telefon bimbit?

  8. Berapakah nilai RM3 juta bila di bahagi 20 orang?

  9. Berapakah nilai penghapusan sebuah kampung di ganti bangunan2 moden?

  10. Berapakah nilai budaya Melayu yang di gugat oleh budaya tidak bertegur sapa atau bertegur sapa bila perlu?

  11. Berapakah nilai dapat melihat KLCC dari mana mana pelusuk yang akan tersorok oleh bangunan yang berpucuk?

  12. Berapakah nilai jiran yang boleh di laung dan bersahut berbanding jiran yang akan dihubungi oleh whats app?

  13. Berapakah nilai rumah kayu tinggalan keluarga berbanding bangunan batu bata yang akan di dirikan di tapak pusaka?

  14. Berapakah nilai kaki manusia yang keluar rumah terus mencecah tanah berbanding rumah yang perlu tekan lif untuk turun ke bawah?

  15. Berapakah nilai yang perlu dibayar oleh pemilik asal yang mendapat pampasan untuk mendapatkan kembali sedikit ruang di tempat asal?

  16. Berapakah nilai tanah kosong berbanding tanah yang ada binaan atau bangunan di atasnya?

  17. Berapakah nilai nama Kampung Baru atau Malay Agricultural Settlement?

  18. Berapakah nilai tanah besar dari gabungan tanah tanah kecil yang kemudian di bangunkan?

  19. Berapakah nilai yang perlu dikeluarkan oleh penduduk untuk berpindah ke tempat lain sementara pembangunan dilaksanakan?

  20. Berapakah nilai nya jika Kampung Baru itu adalah New Village?

  21. Berapakah nilai yang akhirnya dibayar berbanding nilai yang diperolehi kerajaan atau nilai yang diperolehi pihak yang memajukan atau nilai yang diterima oleh pemilik yang melepaskan nilai nilai kehidupan untuk suatu nilai?

Itulah antara pedapat yang diperkongsikan beliau di laman Facebook nya mengenai nilai bukan sebarang nilai.

Baru-baru ini, di dalam akhbar Sinar Harian ada menyatakan sebanyak 93.7 peratus penduduk Kampung Baru bersetuju untuk menjual tanah milik mereka kepada kerajaan dengan nilai RM850psf. Yang mana, buat masa ini pihak PPKB masih menunggu baki penduduk lain untuk menghantar borang persetujuan berkenaan sehingga 10 Oktober depan.

Adakah drama hartanah Kampung Baru ini akan terus berlarutan?

Wajarkah tanah Kampung Baru ini diperlakukan sedemikian?

Sama-sama kita nantikan saja kesudahan drama Kampung Baru ini.

Baca juga isu mengenai ketuanan melayu dan hartanah bumiputra di pautan ini: Perkara Berkaitan Ketuanan Melayu Dan Hartanah Bumiputera Yang Menteri Perlu Tahu