Betul Ke Malaysia Sekarang Tengah Property Bubble?

Banyak kali dalam tahun ni berbual dengan kawan-kawan, topik yang kerap keluar adalah property bubble. Ada kawan-kawan saya hold nak beli rumah kerana diorang ni fikir kita sekarang tengah property bubble and kononnya nak tunggu bubble burst dulu baru nak beli rumah. Jadi Betul Ke Malaysia Sekarang Tengah Property Bubble?

Sebelum kita cerita panjang, apa sebenarnya property bubble ni?

not this kind of bubble bro… ni harooommm

 

Property Bubble

Property bubble ni bermaksud peningkatan ketara harga rumah yang di jana oleh kehendak pasaran, spekulator dan jugak semangat pembelian yang tiba-tiba meningkat. Senang kata, harga rumah tiba-tiba mencanak naik laju gila tapi bukan secara natural.

Property bubble ni biasanya start dengan peningkatan permintaan rumah (demand) tapi supply tak cukup. Dan supply ni ambil masa yang lama untuk penuhi permintaan yang ada. Yang ni berlaku dengan natural. Bila tak natural nya bila spekulator pula masuk dalam market dan menambahkan permintaan tu.

Ada Pertanyaan?

Nyatakan tajuk serta soalan, dan Team KakiProperty akan cuba jawab pertanyaan anda.

 

Spekulator dan Investor (pelabur) ni berbeza. Menurut HuffingtonPost , investor adalah mereka yang membeli rumah untuk melabur dan paling penting sekali adalah menyediakan rumah untuk penyewa sedangkan spekulator ni tak kisah pun sama ada orang sewa atau tak. Spekulator ni main beli je dan harap harga naik and then terus jual.

 

Bila spekulator masuk dan cuba nak beli dengan banyak waktu demand dah pun tengah naik, supply tak dapat nak cover. Jadi harga akan naik lagi dengan cepat. Dan sampai satu masa, sebab harga dah nonsense gila, demand akan jatuh atau jadi mendatar menyebabkan harga rumah jatuh dengan mendadak dan ini lah yang di gelar “bubble burst”

Apa Tanda-Tanda Property Bubble?

Mengikut FORBES  ada 5 tanda-tanda yang Property Bubble tu tengah jadi dan akan berpeluang untuk burst. Jadi sebagai pembeli, kita kena tahu tanda-tanda ni.

1- Loan senang nak dapat.

Yang paling bahaya bila loan senang nak dapat. Bila bank mudahkan atau longgarkan orang untuk buat loan bank, ni akan jadi bahaya. Sebab orang yang tak layak untuk buat loan pun boleh lulus loan dia. Ini bahaya. Sebab loan rumah ni bukan sikit, ratus ribu jugak.

pakcik kayooo

 

Bila bank longgarkan untuk orang senang mohon loan, peminjam-peminjam yang sebelum ni rekod pembayaran tak elok atau pun diorang ni sebenarnya tak mampu pun nak bayar loan diorang, boleh je pinjam dengan senang. Bila dah dapat pinjam, and then sebab later interest naik atau kena buang kerja atau kegawatan ekonomi, diorang ni lah yang tak boleh bayar rumah. Jadi rumah tu akan dijual dengan harga rendah atau akan terus kena lelong!

 

 

2- Leverage yang senang nak dapat

Leverage ni apa? Leverage dalam konteks kita cerita ni adalah bila mana pembeli tak perlu keluar downpayment besar. Maksudnya mudah giler lah pembeli nak beli rumah. Ada RM100? Dah boleh beli dah buat bayar downpayment. Bila jadi macam tu, semua orang boleh beli rumah dengan mudah. Maka demand akan naik dengan cepat, tapi supply tak cukup nak tampung. Tambah lagi bila bank mudah kan pinjaman.

 

3- Harga rumah naik lagi cepat dari kenaikan gaji

apa benda yang semua naik, dia juga yang macam tu?

Bila harga rumah naik tapi gaji tetap ciput je tak naik-naik maka kita tinggal dengan 2 pilihan iaitu menyewa atau beli rumah yang kita actually tak mampu pun nak bayar. Bila instalment kita pun dah makan exacly 70% dari jumlah gaji kita, pembeli ni sebenarnya dah dalam nyawa-nyawa ikan je. Katalah tiba-tiba perlukan duit untuk hal lain, maka dah sesak dah nak bayar loan rumah bulan-bulan. Sakit wei.

Jadi bila nya berlaku kegawatan, atau masalah lain, macam mana pembeli ni nak bayar loan rumah dia? At the end kena jual harga murah dari pasaran atau pun tak dapat jual langsung, kena lah lelong. Aduuhhh.

4- Kurang pembelian dari pembeli warga asing

Negara kita, Malaysia ni ada restriction untuk pembelian oleh warga asing. Tapi tetap Malaysia adalah antara tempat yang banyak juga pelabur asing beli. Ini kerana harga yang ditawarkan murah. Ye lah kan. Cuba bayangkan, walau pun minimum harga rumah boleh diorang beli cuma RM1juta ke atas, kalau convert duit diorang berapa je harga dia. Mana tak suka diorang sauk. Lagi pulak yang jenis duit berkoyan tu. Tapi di Malaysia, sebab dasar ekonomi negara yang lebih menjaga pemilikan hartanah negara, faktor pembelian dari warga luar ni tak lah effect sangat. Kecuali hal ni berlaku di beberapa projek besar yang memang menyasarkan warga asing macam Forest City dan Iskandar di Johor. Bila warga China tarik diri, boleh serabut kepala.

 

5- Interest rate meningkat

Waktu mula-mula fasa bubble ni, bank akan bagi interest rate yang rendah. Nak bagi orang buat loan senang. Jadi pembeli yang boleh bayar loan lepas-lepas nafas je ni buat lah loan. Tapi bila bank revise loan dia dan tiba-tiba je diorang kena bayar lebih, maka tercungap lah diorang.

 

Menurut Charles dari kopiandproperty , dia pun berpendapat bahawa tanda-tanda untuk property bubble ni burst adalah :

  1. Harga rumah naik dengan mendadak.
  2.  Rumah mampu milik tak banyak
  3.  Loan senang nak dapat.
  4.  Non Performing Loans (Orang tak bayar loan) tinggi.
  5.  Kadar pengangguran tinggi
  6.  Pusat membeli belah ramai orang
  7.  Pembelian kereta meningkat.

 

So, Malaysia Ni Dalam Property Bubble Yang Nak Burst Ke?

Ini lah soalan yang korang nak tau kan : Betul Ke Malaysia Sekarang Tengah Property Bubble?

Actually susah nak cakap. Sebab even Forbes pun kata kita susah nak nampak bila kita berada dalam bubble. Korang mesti fikir tanda-tanda tu dah ada kan, sebab nampak banyak orang kena buang kerja sekarang, dan harga rumah pun jatuh.

Tapi… menurut General Manager bahagian Data Services, IProperty Malaysia iaitu En P.Premendran, dilaporkan dari NST , Malaysia akan selamat dari property bubble untuk 5 tahun mendatang. Ini kerana Malaysia sudah belajar dari krisis ekonomi pada tahun 1997-1998 dan juga krisis subprima USA pada tahun 2008.

Menurut beliau, Bank Negara menjangkakan yang ia akan mengambil masa untuk harga rumah di “adjust” semula untuk menjadi stabil tetapi yang baiknya, keadaan ekonomi semasa membolehkan adjustment ni terjadi. Dan menurut beliau lagi, demand yang ada sekarang ini juga di isi oleh projek-projek perumahan yang di lakukan tahun lepas.

Mudah kata menurut beliau, Malaysia belum lagi lah nak kena property bubble burst.

Kalau kita tengok pun dalam keadaan sekarang, nampak macam tanda-tanda tu ada. Tapi kerajaan kita especially Bank Negara bukan nya di isi orang-orang yang tak bijak. Atas tu semua bijak. Kalau perasan banyak inisiatif kerajaan untuk kawal benda ni dari jadi.

1- Ketatkan pinjaman perumahan.

Kalau korang antara pembeli rumah, dalam tahun lepas, sangat susah sebenarnya loan nak lepas. Banyak juga buyer yang saya terpaksa refund. Sedih gile rasa. Tapi tu lah hakikatnya dan itu pun untuk kebaikan. Menurut Pengerusi REHDA, sebanyak 62 peratus unit hartanah tak terjual tahun lepas sebab kan bank tak nak bagi loan lepas. And then bila tengok tahun ni, dan actually baru je dalam beberapa bulan ni, bank mula longgar sikit. Nampak macam Bank Negara cuba untuk kawal pembelian hartanah supaya negara kita ni tak terperangkap dalam krisis perumahan yang teruk.

2- Peningkatan supply rumah mampu milik

Ni actually dari inisiatif kerajaan pusat dan kerajaan negeri. Memang kita tahu nak dapat rumah mampu milik ni macam nak tunggu durian musang king jadi RM5 sekilo. Untuk rumah mampu milik walaupun tak cukup lagi, tapi banyak dah inisiatif kerajaan pusat dan negeri. Antara yang di buat oleh kerajaan pusat adalah seperti Rumah PR1MA , Program Rumah Mampu Milik SPNB ,  Program Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia (PP1M) , Program Perumahan Rakyat (PPR) dan juga Skim Perumahan Swasta yang memberi insentif hingga RM30,000 untuk pembelian pemaju swasta terpilih. Yang bagusnya ada kawalan dan syarat supaya spekulator tak boleh suka hati dia je beli. Antaranya ada sekatan pendapat yang layak  untuk beli dan wajib untuk duduk kat rumah tu dan tak boleh jual semula hingga lepas satu waktu ditetapkan (10 tahun). Ini antara syarat rumah PR1MA. Nak tahu cara beli rumah PR1MA? Boleh klik sini : Cara Beli Rumah PR1MA

Jadi actually, banyak dah inisiatif kerajaan. Having said that, supply masih tak cukup tapi dengan ada inisiatif ni dapat membantu. Kalau nak harapkan pemaju swasta, susah nak dapat rumah mampu milik. Oh ye, ada satu yang bawah RM500K untuk rumah teres. Rumah teres kan biasa nya dah atleast RM600K keatas dalam Selangor dan KL ni. Ni ada satu di Bukit Rahman Putra Sg Buloh. Harga dalam RM 460K gitu teres 2 tingkat. Instalment dalam RM2300 sebulan.. Kalau minat dan rasa tu mampu di miliki (dah murah dari market price tu) boleh lah register sini.

3- Kawalan Interest Rate

Bank Negara kita ni buat kawalan yang ketat untuk interest rate yang dikenakan oleh bank-bank di Malaysia. Kalau perasan ada time interest rate jadi tinggi. Ada time di kawal dan diletak limit. Ada time di rendahkan.

4- Pasaran hartanah yang tengah pick-up sekarang.

Walaupun rata-rata nampak pasaran dalam penjualan hartanah nampak slow, tapi di bursa sahama, KL Property Index meningkat sebanyak 14%. Di tambah lagi penjualan untuk rumah mampu milik juga meningkat dengan baik. Dan tindakan Bank Negara yang dan memudahkan pembeli untuk membeli rumah dan di samping mengawal spekulator dengan meletakkan syarat 70% pembiayaan untuk rumah ke tiga turut jugak memberi kesan yang baik.

Kesimpulan

Kami nak kata Malaysia akan kena property bubble atau tak, sebenarnya tak berani. Kami lebih inclined nak mengatakan susah hal ni nak terjadi kerana kerajaan kita mempunyai kawalan yang ketat terhadap hal ekonomi negara. Tetapi , kami fikir demand untuk pasaran hartanah mewah (luxury) akan berkurang dan juga demand terhadap project-project tertentu yang menyasarkan pembeli asing akan menjadi masalah akibat polisi negara tersebut. Sebagai contoh negara China telah menetapkan polisi menyekat aliran wang tunai keluar yang akhirnya mengganggu penjualan projek-projek di Forest City, Johor.

Jadi tak kisah lah bubble tu jadi atau tak, kita sebagai pembeli rumah ni kena faham yang kalau nak beli rumah sama ada untuk duduk atau untuk invest, kita kena lah buat keputusan dengan betul. Beli pada harga yang betul kita mampu beli. Bukan bermaksud beli rumah murah je. Tak lah macam tu. Kalau kita mampu bayar instalment RM 800 sebulan, beli je lah yang kita mampu. Kalau boleh bayar RM 8000 sebulan, beli lah kalau kita mampu. Tapi jangan lah nak bayar tu sampai tersekat nafas, tu bukan mampu makna nya.

Pembeli juga perlu hati-hati dalam mengawal kewangan. Pastikan kalau untuk investment, cari lah rumah yang boleh dapat penyewa dengan mudah dan mampu sewaan untuk cover instalment bulanan atau atleast kalau kena topup sikit-sikit je pun OK lah tu. Ni kalau beli, nak tunggu penyewa duduk pun tak ada sebab instalment dah RM 4000 tapi rate sewa kawasan tu cuma RM 1800, nak cekau lagi RM1200 nak topup bulan-bulan pun dah sakit.

Jadi , bila nak menjadi pembeli ni kena lah bijak. Buat kira-kira dengan betul dan buat lah tindakan yang betul. Bila ada peluang depan mata, ambil lah peluang. Tapi sebelum ambil, buat kira-kira dulu.

Kalau nak maklumat atau pertanyaan, follow lah kitorang kat facebook kitorang : kakiproperty.my . Moga-moga kitorang dapat bantu. PM je kat page tu. Nanti admin kitorang try jawab.

 

 

 

 

Sumber :

1- http://www.investopedia.com/terms/h/housing_bubble.asp

2- http://www.huffingtonpost.ca/2017/03/25/property-investor-speculator_n_15547598.html

3- http://howtobuyusarealestate.com/what-is-a-speculative-investment-in-real-estate-terms/

4- http://www.starproperty.my/index.php/articles/events/pundits-property-market/

5- https://kopiandproperty.com/2017/04/25/malaysia-property-market-future/

6- https://www.forbes.com/sites/trulia/2016/11/15/signs-your-local-real-estate-market-is-a-bubble/#16740c9b7744