Ketahui mengapa anda harus menjauhkan diri dari kaedah multiple loan submissions atau kaedah loan compression dalam pembelian rumah.

Terdapat ramai orang di luar sana yang bercita-cita untuk menjadi jutawan dan pelabur hartanah. Mereka membaca buku, menghadiri seminar dan membayar kursus hartanah untuk mencapai impian tersebut. Namun, sesetengah daripada mereka akhirnya menjadi bankrap. Bagaimana ini berlaku?

Dua perkataan: multiple financing.

Apa Itu Multiple Financing?

Multiple Financing adalah bermaksud beli 2 atau lebih 2 buah rumah pada masa yang sama dengan memohon pinjaman daripada bank yang berbeza. Juga dikenali sebagai kaedah “loan compression”. Inilah risiko paling popular dikalangan pelabur hartanah yang bercadang untuk beli beberapa buah unit rumah atau hartanah sekaligus, untuk mengelakkan margin 70% loan untuk pembelian hartanah ketiga dan seterusnya.

Multiple Financing biasanya digunakan untuk “cashback” hartanah. Kebiasaannya, unit-unit ini dijual secara besar-besaran kepada sekumpulan pembeli. Oleh itu, pemaju mampu menawarkan diskaun secara besar-besaran untuk unitnya (setinggi 40%), dan setiap pembeli akan mendapat disbursement melalui cashback berjumlah sehingga 6 angka per unit. Ini mungkin kerana hartanah-hartanah ini biasanya mempunyai marked-up harga jualan.

Ada Pertanyaan?

Nyatakan tajuk serta soalan, dan Team KakiProperty akan cuba jawab pertanyaan anda.

Cara ni sangat menarik kerana pembeli boleh menggunakan wang ‘cashback‘ ini untuk membayar pinjaman mereka dengan mudah. Dengan kata lain, anda ‘dibayar’ untuk membeli property itu daripada pemaju. Selain itu, anda boleh membeli pelbagai unit dengan nisbah maximum loan-to-value menggunakan strategi loan compression.

Dengan menghantar pelbagai permohonan pinjaman pada masa yang sama, anda sebenarnya menipu sistem dengan menerima pinjaman 90% untuk semua hartanah. Yang mana kadar ini biasanya hanya diperuntukkan untuk pembeli hartanah pertama kali.

Nampak macam best kan cara ni? Tapi ada bahayanya buat Multiple Loan Submissions.

#1- Membeli Rumah Di Luar Kemampuan

Dalam kajian kes, Kasim (bukan nama sebenar) mempunyai pendapatan bersih RM5,000 memutuskan untuk membeli 5 hartanah serentak. Dia dijanjikan cashback sebanyak RM200,000 seunit rumah.

Disebabkan mortgage tidak boleh diluluskan dengan hanya pendapatannya seorang sahaja, dia memutuskan untuk meneruskan dan mencuba kaedah loan compression dengan isterinya sebagai pembeli bersama. Dengan itu, Beliau berjaya memperoleh pinjaman daripada 5 bank yang berbeza.

#2- On The Way Bankrap

5 unit rumah x RM200k = RM1 Juta cashback.

RM1 juta tidak bertahan lama hasil cashback 5 hartanah tadi. Kebanyakan orang seperti Kasim, cenderung menggunakan wang tunai mereka untuk keseronokan peribadi seperti kereta mahal, jam tangan, barang kemas dan sebagainya. Kemudian, sebahagian duitnya digunakan renovation rumah untuk naikkan nilai unit sewa.

Selepas 8 bulan berlalu, baru Kasim mula bimbang. RM1 juta nya hampir habis. Unit-unitnya telah diubahsuai dan siap untuk penyewa, tetapi malangnya, tiada prospek. Dengan ansuran bulanan lebih daripada RM12,000 sebulan, ia memberi masalah kepada Kasim untuk membayarnya.

#3- Tersangkut Dengan ‘Deadweight’ Properties

Dalam keadaan terdesak untuk tanggung kerugiannya, Kasim pergi ke bank untuk memeriksa nilai hartanahnya. Terkejut Kasim apabila mengetahui penilaian sebenar menjadi 20-30% di bawah harga beliannya. Oleh itu, dia tak dapat menjual rumahnya kerana tidak mempunyai wang untuk membayar jumlah perbezaan.

Berpunca daripada ketamakannya pada awal, Kasim tak sedar yang hartanah dengan pakej cashback yang tinggi ni biasanya terletak dalam kawasan yang tak strategik dan sukar untuk mencari penyewa. Dalam beberapa kes, pembeli yang tidak bernasib baik seperti Kasim tak akan terima satu sen pun pulangan.

#4- Disenaraihitamkan Oleh Bank

Pada masa ini, bank akan membuat double check sebelum melepaskan pinjaman. Jika mereka merasakan sesuatu yang tidak betul, mereka boleh sekat loan dan meminta bukti dokumen. Bank mempunyai hak untuk melakukan ini di bawah undang-undang, ia juga dinyatakan dalam surat tawaran yang ditandatangani oleh peminjam.

Oleh kerana laporan CCRIS anda dikemas kini pada hari ke-15 setiap bulan, pembeli yang tidak bertanggungjawab ini akan mengemukakan beberapa permohonan pinjaman kepada bank yang berbeza pada hari ke-16 untuk “beat the system“.

Sekiranya anda terperangkap, semua pinjaman lain anda akan secara automatik dikurangkan kepada pembiayaan sebanyak 70% dan sangat berpotensi untuk anda disenaraihitamkan(blacklist)

Bila nama anda dah blacklist, sangat sukar bagi anda untuk menerima sebarang bantuan pembiayaan pada masa akan datang. Belum lagi, soal ditangkap. Sebab ianya boleh dikatakan sebagai satu kesalahan dari segi undang-undang dan boleh dikenakan hukuman penjara.

Yakinkah anda, Bank Negara dan bank-bank Malaysia tak menyedari strategi Multiple Loan Submissions ni?

BACA: Nak Tahu 5 Sebab Bank Reject Loan Anda? Ini Perkongsian Dari Banker Cantik, Anish Ayub

Rujukan: IProperty

BACA: Nak Melabur Saham? Buka Akaun CDS Dahulu